인수는 0원, 그러나 감정가 80%가 시세 할인인지는 별도 검증 — 가락동 공감지음41 401호

서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 공감지음41의 4층 401호, 전용 43.4㎡ 단지형다세대주택입니다. 소유자는 주식회사공감지음이며, 2023년 2월 15일 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 송파구 근저당권, 임의경매개시결정, 이영철의 주택임차권과 서울특별시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.

권리관계만 놓고 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 선순위 근저당권의 채권최고액은 4,680,000,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이는 본건 401호 한 호실의 가격과 일대일로 비교할 금액이 아니라 공동담보 채권의 한도입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 대금이 선순위 근저당권에 배당되며, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023년 2월 15일 접수된 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이뤄졌고, 이후 송파구의 납세담보 근저당권, 경매개시결정, 이영철의 주택임차권등기 및 서울특별시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 401호 보증금 5,000만원, 대항력 없음

현황조사에는 공감지음41의 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없으며 조사된 점유·임차인은 총 10명입니다. 다만 이 리포트의 대상 주소인 4층 401호에 직접 관련된 임차권자는 이영철 1명입니다. 다른 호실의 보증금은 401호의 인수액에 합산하지 않습니다.

이영철은 2023년 9월 9일 임대차계약을 체결하고 2023년 10월 11일 점유를 개시했으며, 주민등록일은 2023년 10월 12일입니다. 확정일자는 2023년 9월 25일이고 임차보증금은 50,000,000원, 차임은 1,900,000원입니다. 그러나 말소기준일인 2023년 2월 15일보다 전입·점유가 모두 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기도 2025년 10월 28일 접수된 후순위 권리라 매각으로 소멸합니다.

③ 가격 검증 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 532,000,000원으로 감정가 665,000,000원의 80%입니다. 그러나 유찰 할인율은 감정가와의 비교일 뿐, 실제 시장가격과의 차이를 의미하지 않습니다. 공감지음41은 총 10세대, 사용승인일 2023.01.13인 소규모 단지형다세대주택이며, 대상 면적은 43.4㎡입니다.

대상 면적과 직접 대응하는 실거래 비교가 확인되지 않고, 단지 경매 통계에서도 최근 낙찰금액과 낙찰일을 확인할 수 없습니다. 확인되는 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 따라서 현재 1회 유찰 상태만으로 “이미 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확보됐다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 524,280,000원, 총 미배당은 4,476,267,720원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석촌중학교 남동측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역 및 경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2023.01.13 사용승인된 총 10세대 단지형다세대주택으로 난방, 위생, 급·배수시설과 승강기가 구비되어 있습니다.
• 도로. 소재 토지는 세로각지에 접하며 도로 상태는 보통입니다. 토지면적은 260.1㎡이고 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 송파구 역세권 생활권이라는 입지 장점은 있으나 총 10세대 소규모 다세대이고 직접 비교 가능한 대상 면적 거래가 확인되지 않아 가격별 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 시세 확인. 43.4㎡와 유사한 가락동 신축·준신축 다세대의 최근 실거래를 확인하고, 최저가 532,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
• 401호 점유 확인. 이영철의 임차권등기가 존재하므로 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 다른 호실 자료 분리. 현황조사에 나타난 201호·202호·301호·302호·402호·501호·502호·601호·602호 점유자의 보증금을 401호 인수액에 합산하지 마십시오.
• 배당요구·확정일자 원본 확인. 401호 외 점유자들의 보증금과 확정일자는 미상인 경우가 있으므로 사건이 여러 물건으로 진행되는지와 각 물건번호의 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2023-55호와 연결되어 있으므로 매각대상과 공동담보 부동산의 범위를 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 적용 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시되어 있으므로 실제 취득 목적에 따른 적용범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 합격, 가격은 검증 전”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 2월 15일 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 담보권·압류·주택임차권은 모두 매각으로 소멸합니다. 401호 임차권자 이영철의 보증금은 50,000,000원이지만 전입과 점유가 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 최저가 532,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 대상 43.4㎡와 직접 대응하는 실거래가가 확인되지 않고 최근 낙찰가격 표본도 없기 때문입니다. 감정가 할인과 시장가 할인은 서로 다른 개념입니다. 따라서 결론은 권리 합격, 가격 보류입니다. 입찰 여부는 401호의 현 점유와 동일 면적 실거래를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.