서울동부지방법원 2024타경65161. 서울 광진구 중곡동 545-6의 토지와 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 다가구용 단독주택입니다. 건물은 연와조 평지붕 지하1층·지상2층이고, 토지는 102.5㎡입니다. 현재 최저매각가는 409,000,000원으로 감정가 798,829,800원에서 세 차례 유찰된 상태입니다.
겉으로는 감정가의 절반 수준까지 내려온 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기부상 여나견·이찬희의 주택임차권등기가 데이터상 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명이 더 있어 최종 인수액을 현재 단계에서 숫자 하나로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경65161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 545-6 · 서울특별시 광진구 답십리로86길 5-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 다가구용 단독주택 |
| 건물구조 | 연와조 평지붕 · 지하1층 / 지상2층 |
| 토지 | 대 102.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,161,000원/㎡ |
| 소유자 | 김사랑 |
| 감정가 / 최저가 | 798,829,800원 / 409,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여나견 / 217,167,122원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 중곡3동새마을금고 근저당 3건과 양기호 전세권, 김미희·남정숙의 과거 주택임차권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2023.12.12 여나견 주택임차권 200,000,000원과 2024.09.06 이찬희 주택임차권 120,000,000원입니다. 두 등기 모두 데이터상 2024.12.17 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에는 두 임차권 모두 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 그중 3명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영남 | 미상 | 2021-06-30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김복남 | 미상 | 2023-08-14 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 지경휘 | 101호 | 2021-07-26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 여나견 | 건물 제2층 49.68㎡ 전부 | 2021-11-30 / 2021-10-20 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 이찬희 | 건물 1층 중 도면 표시 30㎡ | 2022-06-17 / 2022-04-29 | 120,000,000원 | 확정 점검 | 판정 점검 | 미배당 잔액 인수 |
이영남·김복남·지경휘는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정확도 규칙상 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 특히 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용 계산에서도 제외해 버릴 수 없습니다.
이찬희의 등기 내용에는 임대차계약일 2022.04.11, 점유개시일 2022.06.11, 주민등록일 2022.06.17, 확정일자 2022.04.29가 기재돼 있습니다. 다만 임차인 판정 자체는 확정하지 않고, 매각물건명세서의 미배당 보증금 잔액 인수 문구를 우선적인 위험 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 409,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,490,000원 |
| 1. 임차인 여나견 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 여나견 | 217,167,122원 | 202,510,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,966,196원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,027,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권자 총 청구액 238,160,806원, 총 배당액 202,510,000원, 미배당 35,650,806원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차권 미배당 잔액의 매수인 인수 여부는 매각물건명세서 특기와 최종 배당결과를 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다가구용 단독주택입니다. 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 입지. 서울 중곡초등학교 남측 인근이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량진입이 가능하고 노선버스정류장 및 용마산역(7호선)이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 102.5㎡, 평지·자루형·세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물. 연와조 평지붕 지하1층·지상2층으로 기본 위생·급배수·난방·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 면적 확인. 토지 일부는 도로후퇴면적 1.4㎡로 토지대장상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이합니다.
- 진출입. 매각물건은 인접한 타인 소유 토지 중곡동 545-4를 통해 진출입하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 여나견 채권 중복관계 확인. 임차보증금 200,000,000원과 신청채권 217,167,122원이 어떤 관계인지 채권계산서·배당요구서 원본을 대조하세요.
- 이찬희 배당 여부 확인. 보증금 120,000,000원의 등기 임차권이 최종 배당표에서 얼마를 배당받는지 확인하고, 미배당 잔액 인수액을 계산해야 합니다.
- 보증금 미상 3명 확인. 이영남·김복남·지경휘의 실제 점유부분, 보증금, 계약일, 확정일자를 매각물건명세서와 주민등록·임대차 자료로 확인하세요.
- 최저가만 보고 싸다고 판단 금지. 3회 유찰된 409,000,000원이라도 임차보증금 잔액을 떠안으면 실질취득비용이 달라집니다.
- 유찰 시 인수위험 확대 확인. 제공 시뮬레이션상 유찰이 늘수록 미배당액이 증가하므로 다음 회차 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 진입로 권원 확인. 중곡동 545-4 타인소유 토지를 통한 진출입 상태와 법적 사용권원을 현장·지적도·등기부로 대조하세요.
- 도로후퇴 1.4㎡ 확인. 토지대장과 일반건축물대장 면적 차이가 매각대상·사용가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·채권계산서를 직접 확인한 뒤 인수액을 확정하세요.
맺으며 — “51% 최저가보다 인수액 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 798,829,800원에서 3회 유찰돼 최저가 409,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이것만 보고 “절반 가격”으로 접근하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 여나견 200,000,000원과 이찬희 120,000,000원의 등기 임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있고, 이영남·김복남·지경휘도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
특히 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 이찬희 보증금 120,000,000원의 별도 배당항목이 보이지 않고 명세서에는 잔액 인수조항이 존재합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 낙찰가 409,000,000원을 실질취득가로 보지 말 것. 최종 배당에서 각 임차인이 실제로 얼마를 받고 얼마가 남는지를 확인한 뒤에야 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 가격보다 권리가 먼저인 사건입니다.
