* 주택도시보증공사의 2026.08.06 확약서가 유효하고 매각 조건에 적용된다는 전제입니다. 확약은 이힘찬 임차권에 관한 것으로, 다른 임차인의 권리까지 소멸시키는 포괄적 확약은 아닙니다.

서울동부지방법원 2024타경65697. 서울 강동구 천호동 스카이캐슬라 7층 703호는 전용 14.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 220,000,000원이지만 5회 유찰된 현재 최저매각가는 176,000,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 낮아진 가격이 눈에 들어오지만, 실제 권리 구조에는 220,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재합니다.

임차인 이힘찬은 2021.11.29 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2023.10.19 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리인 2024.12.23 강동구 압류보다 앞선 권리입니다. 이 사실만 보면 미배당 보증금 인수를 검토해야 합니다. 다만 신청채권자이자 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 사실이 판단을 바꿉니다.

따라서 이 사건은 대항력 있는 임차권의 존재, 배당 부족분, 확약에 따른 실제 인수 해소를 구분해서 살펴야 합니다. 보증기관 승계 신고를 별도의 임차보증금으로 더해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

2020.09.14 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 각각 채권최고액 2,834,000,000원과 1,696,500,000원으로 등기되었으나, 2020.11.18 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다. 2024.12.23 압류와 2025.01.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

한편 2022.01.04 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련한 등록 내용이므로, 입찰 전 등록 상태와 매각 이후 적용되는 의무를 별도로 확인해야 합니다. 민간임대주택등기 자체를 근거로 임차보증금을 추가 산정하지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 신고는 중복 제외

시보증은 이힘찬 보증금의 대위·승계 중복 신고로 분류됩니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 임차인으로 대항력이 있다고 단정하지 않으며, 보증금 총액에 더하지 않습니다.

③ 확약서 분석 — 배당 부족분과 실질 인수액은 다르다

매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 겸 임차권자 이힘찬의 승계인인 주택도시보증공사는 2026.08.06 다음 내용의 확약서를 제출했습니다.

확약이 없다면 현재 최저매각가 기준 이힘찬 보증금의 예상 미배당액은 47,264,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 떠안을 수 있어 매각대금과 합산한 실질 부담을 검토해야 합니다.

그러나 이 사건은 승계인이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 지급받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 이힘찬 임차권에 따른 매수인의 실질 보증금 인수는 0원*입니다.

④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

스카이캐슬라의 유사 전용면적 거래는 총 6건이며, 전체 평균은 216,666,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년의 220,000,000원 이상 거래들이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 평균은 190,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2025.10의 190,000,000원으로, 가격 판단에는 이 최근 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저매각가 176,000,000원은 최근 평균 190,000,000원의 92.6%입니다. 확약이 적용되어 인수금이 0원이라면 최근 거래가보다 낮은 매수가격이라는 사실은 유효합니다.

반대로 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득 부담은 223,264,000원입니다. 이는 최근 시세 190,000,000원을 웃돌므로 최저가 176,000,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

매각대금 176,000,000원에서 추정 집행비용 3,264,000원을 차감하고 임차보증금 우선배당에 172,736,000원을 배분하는 가정입니다. 신청채권자 별도 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 항상 유리하지는 않다

이 사건의 가격 분석은 확약 적용 여부에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 일반적인 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 반면 이 사건처럼 유효한 포기 확약이 적용되면 해당 임차권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.

회차별 확약 전 인수 추정치는 각 회차의 배당 시나리오에 기재된 값입니다. 현재 회차 외의 추정액은 매각가·보증금·배당액 간 정합성이 완전히 일치하지 않으므로 확정 인수액으로 사용하지 않습니다. 실제 배당과 실질취득 부담은 해당 회차의 집행비용 및 배당 순위를 다시 계산해야 합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 천호동성당 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 2020.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물입니다. 본건은 7층 703호이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
• 설비. 난방설비, 위생설비, 승강기, 기계식 주차설비 및 시스템 에어컨 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남서측과 북측에 약 4미터 및 6미터 내외 도로가 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
• 위반 및 공부. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 내부 확인. 이해관계인의 부재로 내부구조는 건축물현황도, 외부 관측 및 탐문을 기준으로 조사되었습니다. 실제 구조와 상태가 다를 수 있으므로 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 25세대 규모의 도시형생활주택이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 13.6회와 낙찰률 0.0%를 고려하면 향후 처분 가능성과 예상 매각기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.08.06 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 원문을 확인하세요. 조건, 적용 대상, 매수인에 대한 효력과 말소 이행 여부를 점검해야 합니다.
• 매각물건명세서. 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 선순위 임차권과 확약 내용을 최신 명세서에서 함께 대조해야 합니다.
• 임차인 및 승계 관계. 실제 임차인 이힘찬과 보증기관 대위·승계 신고를 구분해 보증금을 이중 합산하지 마세요. 다른 실제 점유자나 임차권이 있는지도 확인해야 합니다.
• 배당 부족분. 현재 회차의 확약 전 미배당액은 47,264,000원입니다. 해당 금액을 무조건 매수인 인수액으로 보거나, 확약 확인 없이 무조건 0원으로 취급하는 판단을 모두 피해야 합니다.
• 시세 하락. 최근 거래 190,000,000원, 최근 12개월 평균 190,000,000원, 추세 -14.4%를 기준으로 가격을 검토하세요. 전체 평균 216,666,666원만 사용한 할인율 평가는 피해야 합니다.
• 환금성. 5회 유찰된 현재 회차와 단지 평균 13.6회 유찰이라는 이력을 고려하고, 실거래 표본이 적은 소형 다세대의 매도 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등기상 민간임대주택 등록에 관한 내용이 있으므로 현재 등록 상태와 매각 이후 적용될 수 있는 의무를 확인하세요.
• 실내 상태·명도. 내부는 직접 조사되지 않았고 임대관계도 감정평가상 미상이므로 실제 점유 상태, 시설 상태 및 인도 가능성을 점검하세요.
• 미납 관리비 및 비용. 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 범위를 확인하고, 취득 관련 부대비용을 별도로 계산하세요.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 내역을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만 가격과 환금성은 별개”

이 사건의 출발점은 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권입니다. 최저매각가 176,000,000원만 보면 최근 시세 190,000,000원보다 낮지만, 확약이 없는 대항력 인수형이라면 현재 회차의 예상 실질 부담은 223,264,000원으로 최근 시세를 웃돕니다.

다행히 신청채권자이자 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다는 조건에서는 이힘찬 임차권의 실질 인수액은 0원*이고, 보증기관의 중복 신고도 별도 보증금으로 계산하지 않습니다.

그러나 전체 실거래 평균 216,666,666원은 과거 높은 거래가격이 섞인 수치입니다. 최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 190,000,000원이며, 시세 추세는 -14.4%입니다. 현재 5회 유찰, 단지 평균 13.6회 유찰, 낙찰률 0.0% 및 최근 거래 표본 1건이라는 환금성 지표도 함께 봐야 합니다.

결론적으로 확약에 따른 권리 해소는 중요한 사실이지만, 하락하는 최근 시세와 반복 유찰에 따른 가격·환금성 위험은 그대로 남습니다. 최신 명세서와 확약 원본에서 인수 0원 조건을 확인한 뒤, 최근 시세를 기준으로 매수가격과 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.