서울동부지방법원 2024타경65697. 천호동 스카이캐슬라 7층 703호, 전용 14.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2021년 11월 29일 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인 이힘찬이 보증금 220,000,000원으로 확인되고, 2023년 10월 19일 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이 날짜들은 말소기준으로 지정된 2024년 12월 23일 강동구 압류보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
현재 최저매각가 112,640,000원에서 집행비용 2,376,960원을 먼저 반영하면 임차인에게 예상되는 배당은 110,263,040원입니다. 보증금 220,000,000원과의 차액인 109,736,960원이 매수인 인수액으로 계산되어, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 222,376,960원입니다. 즉 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어나는 구조라 실질취득가는 보증금 220,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경65697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 7층703호 (천호동,스카이캐슬라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 14.81㎡ · 12층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 이동석 (2022.01.04. 소유권 이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 112,640,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,722,710원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 | 2020.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2020년 9월 14일 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건은 2020년 11월 18일 이미 말소됐습니다. 이후 실제 권리분석의 핵심은 임차인 이힘찬입니다. 전입신고·확정일자가 모두 2021.11.29이고, 주택임차권등기도 2023.10.19에 경료되어 2024.12.23 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서도 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이힘찬 | 2021.11.29 / 2021.11.29 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | - | - | 판정 대상 아님 | 별도 합산 안 함 | 이힘찬 보증금 중복신고 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
스카이캐슬라의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 216,666,666원이지만, 2021년 220,000,000원~225,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 190,000,000원, 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 가격이 과거보다 14.4% 하락한 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 15.21㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 14.13㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 14.81㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 14.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 14.81㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 14.81㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 190,000,000원 |
최저가 112,640,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 59.3%이지만, 이 비교는 이 사건에서는 의미가 제한적입니다. 매수인이 인수할 109,736,960원을 더한 현재 회차 실질취득은 222,376,960원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원의 117.0%입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 112,640,000원 | 109,736,960원 | 222,376,960원 |
| 4회 유찰 시 | 90,112,000원 | 131,910,016원 | 222,022,016원 |
| 5회 유찰 시 | 72,089,600원 | 149,608,013원 | 221,697,613원 |
③ 예상배당표 (매각가 112,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,376,960원 |
| 1. 임차인 이힘찬 보증금 | 220,000,000원 | 110,263,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,722,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,376,960원을 제외한 110,263,040원이 이힘찬에게 배당되는 것으로 추정되고, 보증금 미배당 잔액 109,736,960원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 237,722,710원이며 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호동성당 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 현황도 주거용으로 이용 중입니다. 2020.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물 내 7층 703호입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 승강기, 기계식 주차설비, 시스템 에어컨이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 스카이캐슬라는 25세대이며 확인된 실거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 112,640,000원이 아니라 인수액 109,736,960원을 포함한 실질취득 222,376,960원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 이힘찬 보증금 220,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수잔액도 달라집니다. 핵심은 보증금 전액 배당 여부입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 대위·승계 신고는 이힘찬 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 과거 대비 -14.4%이고 최신 거래는 190,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 216,666,666원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.04 민간임대주택등기가 등기부에 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기와 현재 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장상의 건축물현황도, 외부관측 및 탐문조사를 기준으로 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”보다 “222,376,960원 실질취득”
이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 112,640,000원이라는 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이힘찬의 보증금 220,000,000원이 최저가보다 크고, 배당에서 받지 못하는 잔액을 매수인이 인수하는 구조라는 점입니다. 현재 회차 기준 낙찰가와 인수를 합치면 222,376,960원이고, 추가 유찰 시에도 데이터상 실질취득은 약 220,000,000원대로 유지됩니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 190,000,000원이며 최근 가격 추세는 -14.4%입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 51.2%까지 떨어진 저가 경매”가 아니라, 실질취득이 최근 시세를 웃도는 선순위 임차권 인수형 물건으로 보는 것이 일관된 결론입니다.