서울동부지방법원 2024타경65819. 성동구 마장동 ‘우성에비뉴’ 101동 8층 803호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 중 8층이고, 이용상태는 아파트입니다. 전용면적 비교 대상은 70.88㎡이며 사용승인일은 2017.10.19입니다. 다만 이번 경매의 핵심은 물건의 입지보다 매각 범위입니다. 등기상 소유자는 손홍복과 최납실이 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 현재 경매개시결정은 손홍복 지분에 대해서만 기입돼 있습니다.
말소기준은 2018.02.27 설정된 수협은행 근저당권 230,340,000원입니다. 이후 설정된 주식회사동림컨설팅대부의 근저당권과 현재 경매개시결정, 국민건강보험공단 및 성동구의 압류는 매각대상 지분에서 배당 절차를 거칩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 공유관계 자체는 남습니다. 낙찰자는 아파트 전체가 아니라 손홍복의 지분을 취득하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경65819 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 고산자로26길 11, 101동 8층 803호 (마장동, 우성에비뉴) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 70.88㎡ 비교 대상 · 철근콘크리트구조 13층 중 8층 |
| 소유관계 | 손홍복 2분의 1 · 최납실 2분의 1 |
| 매각 대상 | 손홍복 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 317,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 동림컨설팅대부 / 214,989,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 | 우성에비뉴 · 60세대 · 사용승인 2017.10.19 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 하지만 공유지분은 남는다
2018.02.27 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2021.12.15 손홍복 지분에 주식회사동림컨설팅대부가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리를 기초로 현재 임의경매가 진행 중입니다. 2025년 이후 손홍복 지분에 기입된 국민건강보험공단 압류와 성동구 압류도 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없습니다.
② 시세 비교 — 39.7% 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
우성에비뉴 전용 70.88㎡ 실거래는 최근 확인된 4건이 750,000,000원부터 810,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 800,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 810,000,000원이며, 최근 구간이 이전 거래보다 4.7% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 70.88㎡ | 6 | 810,000,000원 |
| 2025.03 | 70.88㎡ | 13 | 790,000,000원 |
| 2023.07 | 70.88㎡ | 9 | 750,000,000원 |
| 2022.04 | 70.88㎡ | 10 | 778,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 70.88㎡ | 2건 | 800,000,000원 |
현재 최저매각가 317,600,000원은 최근 12개월 전체 호수 평균 800,000,000원의 39.7%입니다. 하지만 이 39.7%를 곧바로 “시세 대비 60.3% 할인”이라고 읽어서는 안 됩니다. 실거래가는 아파트 전체 거래가격이고 경매 대상은 1/2 지분이기 때문입니다. 지분 자체의 적정 할인율이나 공유관계 해소 비용을 산정할 별도 거래 자료는 없어, 본건 가격 메리트는 전체 호수 실거래가와의 단순 비율만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,246,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 230,340,000원 | 230,340,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동림컨설팅대부 | 300,000,000원 | 82,013,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 317,600,000원 가정 시 채권 총액 530,340,000원 중 312,353,600원이 배당되고 217,986,400원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 청구액은 214,989,220원이며 현재 회차 예상배당은 82,013,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 317,600,000원 | 312,353,600원 | 217,986,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 254,080,000원 | 249,722,880원 | 280,617,120원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 203,264,000원 | 199,618,304원 | 330,721,696원 |
유찰이 추가되면 가격은 낮아지지만, 이는 매수인의 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 후순위 채권자의 미배당이 217,986,400원에서 280,617,120원, 330,721,696원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동명초등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 용두역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 8층 803호이며 사용승인일은 2017.10.19입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지·가로장방형, 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,694,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 서측 약 8미터, 북측·남측·동측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전용 70.88㎡ 전체 호수 거래는 확인되지만 단지는 60세대이며, 본건은 전체 호수가 아닌 1/2 지분이라 일반 매매와 동일한 환금성을 전제로 하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 등기부와 매각물건명세서에서 손홍복의 2분의 1 지분만 매각되는지 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하다고 명시돼 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 확정성 변수를 반드시 반영해야 합니다.
- 39.7% 숫자 오독 금지. 최저가가 최근 12개월 평균 전체 거래가의 39.7%인 것은 사실이지만 취득 대상도 1/2 지분입니다. 이를 전체 아파트 60.3% 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 공유관계 검토. 낙찰 후 최납실의 2분의 1 지분이 남으므로 공유 상태에서의 사용·처분·협의 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 채권 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 217,986,400원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수채무를 혼동하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 사는가”가 중요하다
이 사건은 선순위 임차보증금을 떠안는 인수형 물건이 아닙니다. 말소기준 이후 권리들은 배당 절차로 정리되고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 최근 12개월 전체 호수 실거래 평균은 800,000,000원, 최신 거래는 810,000,000원이며 시장 흐름도 4.7% 상승으로 집계됩니다.
그러나 가장 중요한 사실은 317,600,000원에 803호 전체를 사는 경매가 아니라는 점입니다. 이번 매각은 손홍복의 2분의 1 지분이고, 최납실의 2분의 1 지분은 남습니다. 공유자는 우선매수신고도 1회 행사할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가와 전체 실거래가의 단순 차이보다 공유지분의 환금성·공유관계·우선매수 변수를 먼저 분석해야 하는 사건입니다. 권리 인수는 단순하지만, 취득 후 구조는 단순하지 않습니다.
