서울동부지방법원 2024타경65819. 성동구 마장동 우성에비뉴 101동 8층 803호, 전용 70.88㎡ 아파트입니다. 등기부상 소유자는 손홍복과 최납실이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 이번 경매개시결정은 손홍복 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 낙찰자는 전체 803호를 단독으로 취득하는 것이 아니라 손홍복이 보유하던 지분을 취득하는 구조로 봐야 합니다.

권리의 기준점은 2018.02.27. 설정된 수협은행 근저당권 230,340,000원입니다. 그 뒤 2021.12.15. 손홍복 지분 전부에 주식회사동림컨설팅대부의 300,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.01.13. 동림컨설팅대부가 이 사건 임의경매를 개시했습니다. 이후 국민건강보험공단과 성동구의 압류도 존재하지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸형이지만 ‘지분’이 남는다

2018.02.27. 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021.12.15. 설정된 동림컨설팅대부 근저당권과 2025.01.13. 경매개시결정, 2025.02.14. 국민건강보험공단 압류, 2025.05.07. 성동구 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 우성토건 가압류·강제경매와 대명오앤씨 가압류, 2023년 동림컨설팅대부 임의경매는 이미 말소·취하된 이력이 있습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없고 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계 표기는 미상이므로 실제 점유자와 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 전체호 시세와 지분 경매가격을 분리해서 봐야 한다

우성에비뉴 전용 70.88㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 800,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 810,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 4.7% 높은 흐름으로 집계되어 있어, 제공된 시세 지표에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.

수치상 최저가 317,600,000원은 최근 12개월 평균 800,000,000원의 39.7%입니다. 그러나 최근 실거래는 803호 전체 소유권 거래가격이고, 본건 경매가격은 1/2 지분에 관한 가격입니다. 따라서 39.7%라는 숫자를 전체 아파트의 할인율로 사용해서는 안 됩니다. 지분 감정가 397,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 317,600,000원이 된 것이 현재 회차의 올바른 가격 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 530,340,000원 중 312,353,600원이 배당되고, 미배당액은 217,986,400원입니다. 신청채권자 청구액은 214,989,220원이며 현재 회차의 신청채권자 예상배당은 82,013,600원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

회차별 배당 — 유찰될수록 후순위 미배당 확대

유찰이 이어지면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 후순위 채권액이 아니라 지분을 취득한 뒤의 공유관계와 환금성입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 8층 803호입니다. 사용승인일은 2017.10.19입니다.
• 입지. 서울동명초등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 용두역이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 서측 약 8미터, 북측·남측·동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있습니다.
• 토지. 대지 2,581.2㎡, 평지의 가로장방형으로 현황 아파트 건부지이며 공시지가는 4,694,000원/㎡입니다.
• 단지 규모. 우성에비뉴는 60세대이며 확인된 전용 70.88㎡ 실거래는 4건입니다. 전체호 거래가격은 750,000,000원~810,000,000원입니다.
• 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분매각 여부 최우선 확인. 손홍복과 최납실이 각 2분의 1 지분 소유자이며, 경매개시결정은 손홍복 지분에 관한 것입니다. 전체호 일괄매각으로 오인하면 안 됩니다.
• 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자의 우선매수신고는 1회 행사할 수 있으므로 외부 응찰자는 이 가능성을 전제로 입찰해야 합니다.
• 전체호 시세와 단순 비교 금지. 최근 12개월 전체호 평균 800,000,000원과 지분 최저가 317,600,000원은 소유권 단위가 다릅니다. 39.7%를 전체호 할인율로 해석하지 마세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없고 인수권리도 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 지분 환금성 검토. 낙찰 후 단독 소유가 아니라 공유관계가 이어지는 구조이므로 일반 아파트 매매와 같은 환금성을 전제하지 않는 것이 안전합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액 217,986,400원은 존재하지만 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·점유관계와 매각대상 지분을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 전체 아파트 3.176억”

이 사건은 권리 소멸만 보면 어렵지 않습니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 부동산 권리는 매각으로 정리되며, 명시된 인수권리·법정지상권도 없고 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 지분 구조입니다. 손홍복과 최납실이 각 2분의 1을 보유한 가운데 손홍복 지분이 경매에 나온 사건이고, 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다. 전체호 최근 12개월 평균 800,000,000원과 최신 거래 810,000,000원이 존재한다고 해서 최저가 317,600,000원을 전체 아파트 시세와 직접 비교해 “60% 넘게 싸다”고 볼 수는 없습니다.

권리 인수는 깨끗하지만 소유권의 완결성이 낮은 지분경매. 현재 최저가는 지분 감정가 397,000,000원에서 1회 유찰된 80% 가격입니다. 이 사건의 승부처는 채권 미배당이 아니라 공유자 우선매수 가능성, 낙찰 후 공유관계, 지분 환금성을 감당할 수 있는가입니다.