서울동부지방법원 2025타경230. 광진구 중곡동 용마산로1길 54에 있는 3층 301호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물이며, 사용승인일은 2018.03.06, 임차 범위는 301호 41.57㎡ 전부입니다. 공유자는 신연우·홍사민·홍현선으로 각 지분은 3분의 1입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금의 배당 여부입니다. 임차인 김덕현은 2018.03.30 점유를 개시하고 2018.04.18 전입했으며, 최초 보증금 320,000,000원에 대해 2018.03.26 확정일자를 받았습니다. 2022.02.25 보증금이 16,000,000원 증액됐고, 증액분 확정일자는 2022.03.25입니다. 현재 총 보증금은 336,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 3층 301호 · 서울특별시 광진구 용마산로1길 54 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 301호 41.57㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 6층 · 3층 · 사용승인 2018.03.06 |
| 소유자 | 신연우·홍사민·홍현선 각 3분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 517,000,000원 / 413,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안준식 / 32,218,760원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액 승계가 핵심
등기상 2018.03.19 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 2,730,000,000원 근저당권이 먼저 설정됐고, 2018.04.24 일부포기에 따른 말소등기가 이어집니다. 매각 기준으로 제시된 말소기준권리는 2023.08.28 한재혁 근저당권입니다. 입찰 전에는 2018년 근저당권의 일부포기 범위와 현재 효력을 등기 원본 및 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
김덕현의 전입일 2018.04.18은 제시된 말소기준일 2023.08.28보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인 1명이며, 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력에 기초한 미배당 보증금 반환의무는 별도로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김덕현 301호 41.57㎡ 전부 주거·임차권등기 | 336,000,000원 | 점유 2018.03.30 전입 2018.04.18 확정 2018.03.26 증액분 확정 2022.03.25 배당요구 2025.07.11 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 김덕현 1명입니다. 보증금 336,000,000원은 중복 합산 없이 이 임차인 한 명의 보증금으로 판단합니다. 현재 최저가에서는 집행비용 6,536,000원을 제외하고도 보증금 전액 배당이 가능하지만, 매각가가 330,880,000원으로 내려가면 보증금 일부가 미배당됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 517,000,000원의 80%인 413,600,000원입니다. 그러나 같은 지역·비슷한 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 413,600,000원 | 0원 | 413,600,000원 | 3,376,936,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 330,880,000원 | 10,552,320원 | 341,432,320원 | 3,448,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 264,704,000원 | 75,801,856원 | 340,505,856원 | 3,448,000,000원 |
2회 유찰 시 표면 최저가는 330,880,000원으로 내려가지만, 인수액 10,552,320원을 더한 실질취득액은 341,432,320원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 264,704,000원에 인수액 75,801,856원을 더하면 340,505,856원입니다. 즉 추가 유찰 구간에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나 실질취득액이 약 340,000,000원대로 수렴합니다.
④ 예상배당표 (매각가 413,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,536,000원 |
| 1. 임차인 김덕현 보증금 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 71,064,000원 |
| 3. 근저당 · 한재혁 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정정복 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 안준식 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 한재혁 | 80,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 용마새마을금고 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 336,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 채권 총액은 3,448,000,000원이고, 채권자 배당액은 71,064,000원, 전체 미배당액은 3,376,936,000원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 5호선 아차산역과 5·7호선 군자역이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물로 승강기, 난방, 위생·급배수, 소화전 및 화재경보기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 도로, 북동측으로 폭 약 2~3미터의 막다른 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 중곡동 도시형생활주택·다세대 41.57㎡ 전후의 최근 실거래와 매물 호가를 비교하세요.
- 임차보증금 계산. 현재 회차는 인수 0원이지만, 추가 유찰 시 낙찰가와 미배당 보증금 잔액을 반드시 합산해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 2018년 근저당권. 냉동냉장수산업협동조합 근저당권과 2018.04.24 일부포기·말소등기의 정확한 대상 및 효력을 원본에서 확인하세요.
- 임차인 명도. 임차권등기와 배당요구가 있으므로 배당금 수령, 보증금 반환 완료 및 점유 이전 시점을 확인해 명도 일정을 잡아야 합니다.
- 무잉여 진행 여부. 신청채권자 안준식의 예상배당이 0원으로 산정된 만큼 매각 진행 및 취소 가능성을 법원 기록에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항과 매각 후 효력 및 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 체납 확인. 당해세, 공용부분 관리비 및 그 밖의 체납액을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 현재는 0원, 다음 회차부터는 보증금이 따라온다
현재 최저가 413,600,000원에서는 임차인 김덕현의 보증금 336,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 결과를 모든 회차에 그대로 적용하면 안 됩니다. 2회 유찰 시 인수액은 10,552,320원, 3회 유찰 시에는 75,801,856원으로 늘어납니다.
따라서 2회 유찰 시 실제 부담은 341,432,320원, 3회 유찰 시에는 340,505,856원입니다. 표면 최저가가 330,880,000원에서 264,704,000원으로 크게 낮아져도 실질취득액은 약 340,000,000원대로 유지됩니다. 여기에 최근 실거래 검증, 2018년 근저당권의 일부포기 범위, 신청채권자 무배당에 따른 절차 진행 여부까지 확인해야 합니다. 결론은 현재 회차는 인수 0원이지만 가격 검증이 필요하고, 추가 유찰부터는 반드시 임차보증금 잔액을 포함해 계산해야 하는 조건부 접근 물건입니다.
