서울동부지방법원 2025타경250. 강동구 암사동 제이제이파크 102동 최상층인 6층 601호, 전용면적 39.595㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 504,000,000원이지만 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 403,200,000원입니다. 숫자만 보면 100,800,000원 낮아졌지만, 최근 12개월 유사면적 실거래 평균도 403,250,000원이어서 유찰 폭만큼의 시세차익이 생긴 구조는 아닙니다.
권리의 기준은 2020.05.15 설정된 주식회사국민은행 근저당권 165,000,000원입니다. 그 뒤의 2022년 국민은행 근저당권, 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 기준권리보다 앞선 2019년 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 6,487,000,000원은 2020.05.15 을구 3번에서 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 이 말소가 본 호수에 대한 유효한 말소인지가 가장 중요한 원본 확인 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 492-32 제이제이파크 102동 6층 601호 도로명주소: 서울특별시 강동구 상암로17길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 39.595㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.01.31 · 제이제이파크 44세대 |
| 소유자 | 서은영 (2024.07.20 상속, 2024.11.18 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 403,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 763,587,556원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 없음 판단의 전제
말소기준권리는 2020.05.15 접수된 을구 2번 주식회사국민은행 근저당권 165,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.10.17 한국주택금융공사로 이전등기가 이뤄졌습니다. 2022.05.26 설정된 국민은행 근저당권 924,000,000원과 2025.03.25 임의경매개시결정, 2026.04.21 국의 압류는 기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 확인된 실제 임차인 0명
확인된 실제 임차인은 0명이며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 합산할 임차보증금이나 대항력 임차인의 미배당 인수액은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 시세 비교 — 감정가 80%지만 최근 시세의 100%
제이제이파크의 유사 전용면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 382,166,666원이지만, 최근 거래보다 오래된 2021년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래 4건의 평균 403,250,000원과 최신 거래 415,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 37.97㎡ | 4층 | 415,000,000원 |
| 2025.03 | 37.3㎡ | 5층 | 405,000,000원 |
| 2025.03 | 37.68㎡ | 3층 | 395,000,000원 |
| 2025.01 | 37.68㎡ | 5층 | 398,000,000원 |
| 2023.11 | 35.73㎡ | 6층 | 370,000,000원 |
| 2021.09 | 37.97㎡ | 3층 | 355,000,000원 |
| 2021.09 | 37.97㎡ | 3층 | 380,000,000원 |
| 2021.09 | 39.6㎡ | 6층 | 458,000,000원 |
| 2021.09 | 37.97㎡ | 3층 | 375,000,000원 |
| 2021.09 | 37.97㎡ | 3층 | 345,000,000원 |
| 2021.09 | 37.97㎡ | 2층 | 345,000,000원 |
| 2021.08 | 37.3㎡ | 5층 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 403,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 382,166,666원 |
현재 최저가이자 명시 인수액을 더한 실질취득액은 403,200,000원입니다. 이는 전체 실거래 평균의 105.5%이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 403,250,000원보다는 불과 50,000원 낮은 수준입니다. 최신 거래 415,000,000원보다는 11,800,000원 낮지만, 거래 표본의 면적과 층이 동일하지 않으므로 이를 확정적인 할인으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,432,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 냉동냉장수산업협동조합 | 6,487,000,000원 | 396,768,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 924,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,576,000,000원 중 채권자 예상배당은 396,768,000원, 미배당액은 7,179,232,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 403,200,000원 | 396,768,000원 | 7,179,232,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 322,560,000원 | 317,244,160원 | 7,258,755,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 258,048,000원 | 253,635,328원 | 7,322,364,672원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 763,587,556원에 대한 예상배당이 0원이며, 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 채권자의 미배당액이 커지는 것과 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 명시 인수권리 없음 판단이 유지된다면 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사1동주민센터 남서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2019.01.31 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·경보·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북동측과 북서측 약 3m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·비행안전제3구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 44세대 규모의 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰가 기록은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 말소 확인. 2019년 냉동냉장수산업협동조합 근저당권이 2020.05.15 본 호수에서 완전히 말소됐는지 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 것으로 보이는 근저당권에 396,768,000원이 배당되는 이유를 배당요구 내역과 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 전입세대 열람·현장 방문·점유자 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균 403,250,000원과 거의 같습니다. 내부 수리비와 명도비용을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 최상층 상태. 대상은 지상 6층 중 6층입니다. 내부 확인과 함께 누수·결로·옥상 방수 상태를 점검하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획과 취득 목적별 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐지만 아직 시세 수준”
이 물건은 매각물건명세서 기준으로 인수권리와 법정지상권이 없고, 확인된 실제 임차인도 없어 표면적인 인수 부담은 0원입니다. 한 번 유찰되며 감정가 504,000,000원에서 403,200,000원으로 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균이 403,250,000원이므로 현재 가격은 시세와 사실상 같습니다.
따라서 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 근저당 말소의 확정성과 실제 내부·점유 상태입니다. 2019년 근저당권은 말소등기가 존재하지만 예상배당표에는 여전히 배당대상으로 반영돼 있습니다. 이 불일치가 해소되기 전에는 권리가 완전히 단순하다고 단정하기 어렵습니다. 가격은 보통, 명시 인수는 0원, 원본 권리 확인은 필수. 현재 회차에서 서둘러 가격 가점을 줄 물건은 아닙니다.
