서울동부지방법원 2025타경50159. 광진구 중곡동 용마산로8길 87의 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 403,000,000원이고 현재 최저매각가는 322,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.06.27 국의 압류입니다. 이후 광진구·국·의정부시·강서구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 할인”이 아니라 대항력 임차권과 확약서의 결합입니다. 김찬례는 2021.04.05 전입·점유를 시작하고 2021.04.20 확정일자를 받아 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금은 385,000,000원입니다. 현재 최저가 322,400,000원만 놓고 기계적으로 배당하면 집행비용 5,313,600원을 제외한 317,086,400원이 배당되고 67,913,600원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당분을 낙찰자가 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자이자 김찬례의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.27 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 김찬례 관련 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로8길 87, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 40.02㎡ |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 322,400,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.06.27 갑구 3번 압류 · 국 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기부의 2020.03.27 국민은행 근저당권은 2021.04.02 이미 말소됐습니다. 소유자 이정우는 2021.04.09 소유권을 이전받았고 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 김찬례는 그보다 앞선 2021.04.05 전입·점유, 2021.04.20 확정일자를 갖고 있으며 2022.12.27 보증금 385,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김경민 | 2024.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 김찬례 | 2021.04.05 | 2021.04.20 | 385,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 적용 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 2021.04.05 | 2021.04.20 | 0원 | 신고상 있음 | 있음 | 대위·승계 |
실제 임차인은 2명입니다. ‘시보증’ 항목은 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 김경민은 2024.08.02 전입으로 말소기준 2022.06.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 매각물건명세서 원본에서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 322,400,000원 vs 최근 12개월 평균 425,250,000원
가격 판단은 전체 8건 평균 395,125,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 425,250,000원이고 현재 최저가이자 확약 전제 실질취득액 322,400,000원은 그 75.8%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 +16.5%로 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 37.8㎡ | 4 | 595,000,000원 |
| 2026.03 | 38.24㎡ | 1 | 378,000,000원 |
| 2025.10 | 37.8㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 40.02㎡ | 2 | 368,000,000원 |
| 2025.06 | 37.8㎡ | 1 | 348,000,000원 |
| 2022.09 | 37.8㎡ | 3 | 376,000,000원 |
| 2022.09 | 37.8㎡ | 3 | 376,000,000원 |
| 2021.12 | 40.02㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 425,250,000원 |
최근 거래 중 대상과 같은 1층 거래는 2026.03 전용 38.24㎡가 378,000,000원, 2025.06 전용 37.8㎡가 348,000,000원입니다. 대상과 같은 전용 40.02㎡ 거래는 2025.08 2층 368,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06 전용 37.8㎡ 4층 595,000,000원입니다. 층과 면적이 각각 달라 개별 호수 가격을 그대로 대입할 수는 없지만, 현재 실질취득 322,400,000원이 최근 12개월 평균 425,250,000원 아래라는 점은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,313,600원 |
| 1. 임차인 김찬례 보증금 | 385,000,000원 | 317,086,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김찬례 보증금 부족분은 67,913,600원으로 표시됩니다. *다만 2026.04.27 제출된 확약서에 따라 김찬례의 승계인 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고, 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하므로 정확도 규칙상 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 제1층 제101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 중곡4동주민센터 동측 근거리에 위치하며 주변은 일반주택·공동주택·근린주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측·남측 약 6미터, 서측 약 4미터 아스팔트 포장도로와 접하며 인근 간선도로로 연계됩니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 지상 주차시설, 개별 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 166.6㎡, 공시지가 3,869,000원/㎡, 지목은 대이고 사다리형 토지입니다.
- 규모. 관련 실거래 정보상 총 12세대, 사용승인일은 2019.11.05입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.27 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 김경민 보증금 확인. 2024.08.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 명세서와 현황조사 원문을 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 최근 실거래 평균보다 낮지만 4회 유찰됐으므로 권리 외 현장 상태·점유·매수수요를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “67,913,600원 인수형”이 확약으로 바뀌는 사건
표면적인 배당 계산만 보면 이 물건은 대항력 있는 김찬례의 보증금 385,000,000원이 현재 최저가 322,400,000원을 넘기 때문에 미배당 67,913,600원을 낙찰자가 인수하는 전형적인 구조처럼 보입니다. 그러나 김찬례의 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 조건을 정확도 규칙에 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 322,400,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 425,250,000원의 75.8%이고 최근 거래 추세도 +16.5%입니다. 따라서 확약이 확실히 유효하다면 가격 측면의 여지는 있습니다. 반면 이미 4회 유찰됐고, 세금 압류 6건과 보증금 미상 점유자 김경민이 남아 있습니다. 결론은 “확약 확인이 선행되면 가격은 유리하지만, 확약·세금·점유 원본 검증이 입찰의 전제”입니다.
