서울동부지방법원 2025타경50630. 강동구 천호동 정수아트빌 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 대상면적은 77.19㎡이고 건물은 철근콘크리트조 5층 중 3층이며 사용승인일은 2003.04.28입니다. 현 소유자는 이민우로 2022.05.09 증여를 원인으로 2022.05.11 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 중심은 2024.08.01 토스뱅크 주식회사 가압류입니다. 제공된 말소기준권리는 이 가압류이고, 이후 조경희·우리금융캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 박대근의 전입일과 확정일자는 모두 2012.05.11로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 등기권리만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 있는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50630 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 올림픽로79길 43, 3층302호 (천호동, 정수아트빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 대상면적 | 77.19㎡ |
| 사용승인 | 2003.04.28 |
| 소유자 | 이민우 · 2022.05.09 증여, 2022.05.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 699,000,000원 / 447,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 37,201,454원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 2003.05.09 설정된 조흥은행 근저당권은 채권최고액 84,000,000원으로 시작해 2012.06.13 채권최고액 72,000,000원으로 변경됐으며, 자료상 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2024.08.01 토스뱅크 가압류입니다. 이 뒤에 설정된 조경희 11,700,000원, 우리금융캐피탈 34,485,381원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 실질취득액도 확정 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박대근 | 302호 | 2012.05.11 | 2012.05.11 | 2025.02.10 | 미상 | 대항력 있음 우선변제권 승계액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 박대근은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 2012.05.11 전입신고가 말소기준보다 빠르고 같은 날 확정일자를 갖췄으며 2025.02.10 배당요구도 했습니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 자체가 미상이라 낙찰대금에서 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 알 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 447,360,000원이 싸다는 근거가 없다
정수아트빌은 총 8세대이고, 확인되는 거래는 2021.08 한 건입니다. 해당 거래는 전용 66.6㎡·5층·280,000,000원으로, 대상면적 77.19㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 다르므로 이 금액을 현재 대상호의 적정 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 66.6㎡ | 5 | 280,000,000원 |
데이터상 비교가격 280,000,000원에 대한 현재 최저가 비율은 159.8%입니다. 즉 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로는 “시세보다 저렴하다”고 말할 수 없습니다. 오히려 확인 가능한 유일한 거래가격보다 현재 최저가가 높은 상태이고, 그 거래마저 면적이 다르고 2021.08 거래이므로 가격 메리트는 확인되지 않은 상태로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 447,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,873,600원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 50,165,045원 | 50,165,045원 |
| 3. 가압류 · 조경희 | 11,700,000원 | 11,700,000원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 34,485,381원 | 34,485,381원 |
| 5. 경매개시 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 37,201,454원 | 37,201,454원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | - | 306,934,520원 |
위 배당 계산에서는 표에 반영된 채권 133,551,880원이 전액 배당되고 계산상 306,934,520원이 남습니다. 다만 박대근 임차인의 보증금이 미상이라 임차인 배당액이 반영되지 않았습니다. 따라서 계산표상 매수인 인수 0원이라는 숫자를 실제 인수액 확정치로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호공원 서측에 위치하며 주위는 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 지하철8호선 천호역과 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 302호이며 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 마감입니다. 기본 위생·급배수·난방·지상주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 북동측 약 5m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 5,009,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립제한지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 허가구역. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·연립·다세대·아파트가 포함된 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 정수아트빌은 총 8세대이고 확인 거래가 2021.08의 1건뿐이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회·매각률 0.0%입니다. 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 최우선 확인. 박대근의 보증금이 확인돼야 예상배당액과 미배당 승계액, 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 내역 대조. 전입·확정일자 2012.05.11, 배당요구 2025.02.10을 기준으로 실제 보증금과 배당순위를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- “인수권리 해당없음” 문구 재확인. 명세서 기재와 대항력 임차인 정보가 함께 존재하므로 입찰 전 최신 매각물건명세서의 임차인·인수 관련 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 시세를 280,000,000원으로 단정하지 말 것. 확인 거래는 2021.08의 66.6㎡ 1건이고 대상면적 77.19㎡와 일치하지 않습니다. 별도의 현재 비교사례 확인이 필요합니다.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 447,360,000원은 감정가의 64%지만 확인 거래가격 대비 비율은 159.8%입니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 8세대이고 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 나타나므로 향후 매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건의 감정가는 699,000,000원이고 2회 유찰된 최저가는 447,360,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건을 할인형 경매로 단순화하면 안 됩니다. 실제 임차인 박대근의 전입·확정일자는 2012.05.11로 말소기준인 2024.08.01보다 앞서고 보증금은 미상입니다. 그 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인의 최종 인수액과 실질취득비용도 확정되지 않습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 확인 거래는 2021.08의 280,000,000원 1건이고 거래면적 66.6㎡는 대상면적 77.19㎡와 일치하지 않습니다. 그럼에도 데이터상 현재 최저가의 비교가격 대비 비율은 159.8%입니다. 따라서 “2회 유찰돼 싸다”는 결론도, “인수 0원이라 안전하다”는 결론도 지금 단계에서는 성립하기 어렵습니다. 보증금과 최신 비교사례를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
