최저가 9,360만원이 아니라, 실질취득 1억8,408만원을 봐야 한다 — 길동 솔목오피스텔 304호

서울동부지방법원 2025타경51021. 강동구 길동 솔목오피스텔 3층 304호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 근린시설입니다. 이 사건은 등기부가 복잡해서가 아니라, 보증금 182,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험합니다. 임차인 김상돈은 2021.11.23. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.12.10. 점유를 시작했으며, 2023.12.15. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.02.24.이므로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 잔액은 낙찰자가 떠안습니다.

현재 최저가 93,600,000원에서 집행비용 2,084,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당될 금액은 91,515,200원입니다. 보증금 182,000,000원 중 나머지 90,484,800원은 매수인 인수입니다. 결국 낙찰대금과 인수액을 합한 실질취득은 184,084,800원으로, 감정가 117,000,000원을 크게 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다

등기부상 2002년 우리은행·안병렬 근저당과 2015년 강동농업협동조합 근저당은 각각 2003.03.11., 2004.03.29., 2015.09.03. 말소등기가 완료됐습니다. 현재 분석의 핵심은 이 과거 근저당들이 아니라, 경매개시결정보다 앞선 김상돈의 전입·확정일자·점유와 임차권등기입니다. 2026.03.31. 강동구 압류는 경매개시결정 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김상돈은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 동일인이 임차권자이면서 경매신청채권자이므로 청구금액 182,000,000원과 임차보증금 182,000,000원을 서로 다른 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 경매는 임차인이 미반환 보증금 회수를 위해 신청한 구조로 읽히며, 배당 부족분은 임차권을 통해 매수인에게 이어집니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다

최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 다만 경매 자체의 가격 구조는 명확합니다. 현재 최저가만 보면 감정가의 80%지만, 인수액을 더한 실질취득은 감정가의 157.3%입니다. 소유자의 2022년 취득가액 176,200,000원과 비교해도 현재 실질취득 184,084,800원이 7,884,800원 높습니다.

낙찰가가 93,600,000원에서 59,904,000원으로 33,696,000원 내려가도, 인수액은 90,484,800원에서 123,574,272원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 184,084,800원에서 183,478,272원으로 불과 606,528원만 줄어듭니다. 즉 유찰은 할인이라기보다 낙찰대금이 임차보증금 인수액으로 이동하는 과정에 가깝습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,600,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 우선변제에 사용되며 소유자 잔여금은 없습니다. 김상돈의 경매신청 청구액은 동일한 임차보증금 반환채권이므로 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 동신중학교 북동측 인근으로, 상업용·업무용·주상용 건물과 아파트가 혼재하는 상업지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 304호이며, 외벽은 드라이비트, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며 서측으로 성안로에 접합니다. 토지면적은 369.6㎡, 공시지가는 8,438,000원/㎡입니다.
• 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 강동역 인근 접근성은 장점이지만 31.44㎡ 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 실질취득 1억8,400만원 안팎의 시장 적정성은 별도 중개업소 조사와 실거래 원본 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담액으로 판단. 현재 최저가 93,600,000원에 인수액 90,484,800원을 더한 184,084,800원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 총부담액은 183,747,840원·183,478,272원으로 거의 줄지 않습니다.
• 임대차 원본 확인. 2021.11.22. 및 2022.02.23. 계약, 보증금 17,000,000원 감액, 보증금 송금내역과 실제 점유 경위를 확인해야 합니다.
• 임차권 잔액 확인. 법원 배당표와 매각대금 납부 시점까지 발생한 변동을 확인해 실제 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 소유자·임차인 관계 검증. 보증금이 소유자 취득가액과 감정가를 웃도는 구조이므로 임대차의 진정성과 자금 흐름을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있어도 현재 점유자가 누구인지, 인도 시기와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 체납 확인. 관리비와 조세 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임대차계약서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 물건”

이 사건에서 93,600,000원이라는 최저가는 사실상 절반짜리 숫자입니다. 나머지 90,484,800원은 선순위 임차보증금 잔액으로 낙찰자에게 따라옵니다. 현재 회차 실질취득은 184,084,800원이며, 3회 유찰 시에도 183,478,272원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 총액이 보증금 182,000,000원 부근에서 고정되기 때문입니다.

최근 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없지만, 실질취득이 감정가의 157.3%이고 소유자의 취득가액 176,200,000원도 웃돈다는 사실만으로 가격 위험은 충분히 큽니다. 여기에 보증금이 감정가와 취득가액보다 높은 구조, 임차인과 경매신청채권자가 동일한 점에 대한 원본 검증까지 필요합니다. 최저가는 낮지만 총부담은 높고, 추가 유찰도 해결책이 되지 않는 고위험 인수형 물건입니다.