* 주택도시보증공사의 2026.04.16.자 확약서 내용이 매각 및 임차권 말소 절차에서 유효하게 적용된다는 전제입니다. 실제 임차인 오세응의 미배당 보증금은 배당 계산상 남지만, 확약에 따라 매수인이 실질적으로 승계할 금액은 0원으로 구분합니다. 별도의 임차인이 확인되어 그 임차인에게 확약이 적용되지 않는 경우에는 인수 위험을 별도로 판단해야 합니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 실질취득 금액에 포함하지 않았습니다.
서울동부지방법원 2025타경51055. 서울 송파구 가락동 이스트파크 501호는 전용 33.13㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박봉식이 2021년 273,000,000원에 취득했고, 같은 해 이영희 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 임차권등기와 다수의 압류·가압류가 이어졌으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 임차권이 있다는 사실 자체보다 임차인의 대항력과 보증기관의 확약이 어떻게 결합되는지입니다. 임차인 오세응의 전입신고일은 2021.02.01.로, 말소기준인 2021.04.09. 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 확약을 배제하면 미배당 보증금 인수 위험이 있지만, 승계인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수 판단이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 30-9, 30-10 이스트파크 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 송파구 송이로17길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.13㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박봉식 (2021.02.15. 소유권이전 · 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 | 277,350,000원 |
| 최저매각가 | 221,880,000원 (감정가의 80% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28. |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 제시외 건물 포함 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 501호 판넬/판넬, 주거, 3㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 앞서지만 확약이 인수 구조를 바꾼다
말소기준은 을구 5번 이영희 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 설정된 임차권등기, 압류, 가압류 및 현재 강제경매개시결정도 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 별도로 제출된 확약서가 중요합니다.
기존의 2022타경2104 강제경매개시결정은 2024.04.23. 말소되었습니다. 현재 분석 대상은 2025.02.19. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 제외
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오세응 실제 임차인 |
501호 33.13㎡ 273,000,000원 |
전입 2021.02.01. 확정 2020.12.08. 점유개시 2021.01.31. |
대항력 있음 말소기준 이전 전입 |
우선변제 있음 배당요구 신고 |
확약 반영 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
오세응 보증금의 중복 신고 별도 합산 제외 |
별도 임차인으로 산정하지 않음 | 독립 임차인으로 판정하지 않음 | 승계 신고 | 중복 제외 별도 보증금 없음 |
실제 임차인은 오세응 1명입니다. 시보증은 오세응 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로, 별도의 임차인이나 독립적인 보증금 채권으로 합산하지 않습니다. 개별 신고의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 부분에 대해서도 별도의 대항력이 있다고 단정하지 않습니다.
매각물건명세서에는 별도 인수권리가 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 입찰 전에는 확약서 원문, 임차권등기 말소 조건, 매각물건명세서의 최종 내용 및 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 비교 면적에 주의
이스트파크는 2015.07.01. 준공된 18세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래 4건의 평균은 253,250,000원이며, 최신 거래는 2026년 7월 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.83㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 29.84㎡ | 3층 | 258,000,000원 |
| 2025.12 | 29.84㎡ | 2층 | 265,000,000원 |
| 2025.10 | 29.84㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 표본 | 4건 | 253,250,000원 |
현재 최저매각가 221,880,000원은 최근 12개월 평균 253,250,000원의 87.6%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 확약이 유효하게 반영되는 경우 실질취득 기준 역시 최저매각가와 같으므로, 단순 거래가격 비교에서는 할인된 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,906,320원 |
| 1. 임차인 오세응 보증금(우선변제) | 273,000,000원 | 217,973,680원 |
| 2. 근저당 · 이영희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 42,941,863원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권 273,000,000원은 오세응 보증금의 승계와 관련된 금액으로, 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당표는 주어진 예상배당 산정 결과이며 실제 배당순위와 배당액을 확정한 표가 아닙니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 이 사건에는 세금 관련 압류가 다수 존재하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 명목 위험과 실질 부담을 구분
유찰에 따라 최저매각가격이 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들 수 있습니다. 아래 인수액은 확약을 적용하기 전의 예상 미배당 보증금이며, 확약 효력이 유지되는 경우 매수인이 부담할 실질 인수액과 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 명목 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 80% |
221,880,000원 | 55,026,320원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 64% |
177,504,000원 | 98,781,056원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 51% |
142,003,200원 | 133,784,845원 | 0원* |
회차별 명목 인수액은 각 회차의 집행비용 추정 등이 반영된 예상값입니다. 미배당 보증금과 매각가격을 단순 합산하면 집행비용에 따라 보증금 자체를 소폭 웃돌 수 있습니다. 확약 유효 시 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 미래 회차 가격은 확정 매각가격이 아닙니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울 송파구 가락동 석촌중학교 남동측 인근입니다. 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 경찰병원역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수시설과 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 속하고 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 501호 판넬/판넬 구조의 주거용 3㎡ 위반사항이 등재되어 있습니다. 이행강제금 부과 여부, 원상복구 가능성 및 매수인 부담을 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 18세대의 소규모 다세대주택으로, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%로 제시되어 있습니다. 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.16.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인하고, 현재 매각절차에서도 유효하게 적용되는지 점검해야 합니다.
- 실제 임차인과 승계신고 구분. 실제 임차인은 오세응 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
- 특별매각보증금 준비. 일반적인 보증금 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 입찰보증금은 44,376,000원입니다.
- 재매각 사유 점검. 재매각 특별조건이 제시되어 있으므로 앞선 매각 및 대금납부 절차의 경과를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 조사. 501호의 주거용 3㎡ 위반사항과 제시외 건물 포함 범위를 확인하고, 이행강제금·시정명령·원상복구에 따른 비용과 행정상 제약을 검토해야 합니다.
- 세금 압류 및 배당순위. 국세·지방세 등 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해 예상배당표와 차이가 발생할 가능성을 점검해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부와 실제 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 비교 실거래의 전용면적 29.83~29.84㎡와 대상 전용 33.13㎡의 차이를 확인하고, 최신 실거래 및 동일 면적의 추가 거래를 살펴봐야 합니다.
- 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 특별매각조건의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 물건 위험은 별도 검증”
서울동부지방법원 2025타경51055는 겉으로는 선순위 임차보증금 273,000,000원이 최저매각가 221,880,000원을 초과하는 인수형 경매입니다. 확약이 없다면 배당 부족분 55,026,320원이 매수인에게 넘어갈 수 있고, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 줄어들지 않습니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 보증금이 있더라도 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인 실질 인수액 0원, 실질취득 기준 최저가 221,880,000원입니다. 보증기관 승계 신고도 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
문제는 그다음입니다. 위반건축물 3㎡, 재매각 조건, 20% 입찰보증금, 18세대 규모의 환금성 문제, 대상 호수와 면적이 다른 실거래 표본이 동시에 존재합니다. 최근 평균 대비 87.6%라는 가격만으로 이러한 위험을 상쇄한다고 단정할 수 없습니다. 확약의 효력·건축물 위반사항·실제 점유·비교 시세를 확인한 뒤 입찰가격과 부담 가능한 위험을 판단해야 하는 물건입니다.
