221,880,000원
서울동부지방법원 2025타경51055. 송파구 가락동 이스트파크 5층 501호, 전유면적 33.13㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 등기만 보면 대항력 임차인이 선순위에 있어 단순한 물건이 아닙니다. 오세응의 전입일은 2021.02.01, 확정일자는 2020.12.08이고, 말소기준인 이영희 근저당은 2021.04.09 설정됐습니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞서므로, 통상적인 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자이자 오세응 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.16 제출했습니다. 따라서 제공된 조건을 기준으로는 현재 최저가에서 계산되는 미배당액 55,026,320원을 매수인이 실제로 인수하는 것으로 보지 않고, 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 30-9 이스트파크 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.13㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 박봉식 (2021.02.15 소유권이전 · 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,350,000원 / 221,880,000원 (3회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.04.09 이영희 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 서울특별시중랑구 압류, 한빛자산관리대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 송파구·동대문구 등의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차인인데, 오세응은 전입 2021.02.01로 선순위 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오세응 501호 전부 · 주거 | 2021.02.01 / 2020.12.08 | 273,000,000원 | 有 말소기준보다 선행 | 有 배당요구 | 실질 0원 HUG 대항력 포기·말소 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서의 보증기관 승계 신고는 오세응 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 확약은 오세응 임차권 승계분에 관한 것이며, 이 사건에서 별도의 다른 실제 임차인 보증금은 제시되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
이스트파크는 18세대, 2015.07.01 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 33.13㎡와 면적 매칭된 실거래 표본은 최근 4건이며, 최근 12개월 평균은 253,250,000원, 최신 거래는 2026.07 · 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.83㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 29.84㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2025.12 | 29.84㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2025.10 | 29.84㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 253,250,000원 |
현재 최저가 221,880,000원은 최근 12개월 평균의 87.6%입니다. 최신 거래 240,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 이 사건은 확약에 따라 인수액을 실질 0원으로 보므로, 시세 비교 기준 역시 최저가와 동일한 실질취득 221,880,000원입니다. 감정가 277,350,000원과 달리 현재 회차에서는 가격 할인 폭이 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,906,320원 |
| 1. 임차인 오세응 보증금 | 273,000,000원 | 217,973,680원 |
| 2. 근저당권 · 이영희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 42,941,863원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 55,026,320원입니다. 다만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 본 분석에서 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세 등이 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 더 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (80%) | 221,880,000원 | 55,026,320원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (64%) | 177,504,000원 | 98,781,056원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 (51.2%) | 142,003,200원 | 133,784,845원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져, 겉으로 보이는 최저가 하락이 매수인의 총부담 감소로 그대로 이어지지 않습니다. 반대로 본건은 확약을 적용하므로 각 회차의 룰상 미배당분을 실제 인수액으로 잡지 않습니다. 따라서 가격 판단은 해당 회차의 낙찰가 자체와 시세를 비교하는 방식이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 석촌중학교 남동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 경찰병원역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 6,057,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 501호 판넬/판넬 주거 3㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.16 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 내용과 적용 범위를 입찰 전에 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 압류 6건·당해세 확인. 당해세에 해당하는 조세채권이 있으면 배당표의 선순위 차감액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 501호의 판넬/판넬 주거 3㎡ 위반 부분에 대한 이행강제금 부과 여부와 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 221,880,000원은 최근 12개월 평균 253,250,000원의 87.6%, 최신 거래 240,000,000원보다 낮지만 개별 호수 상태·면적 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 273,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 최저가에서는 배당만 계산하면 55,026,320원이 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 제공된 조건을 기준으로는 매수인 인수 실질 0원입니다.
가격도 현재는 감정가 277,350,000원에서 221,880,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 253,250,000원의 87.6%입니다. 따라서 신건 가격이 시세보다 높은 유형과는 다릅니다. 다만 3회 유찰, 압류 6건, 3㎡ 위반건축물이라는 비가격 리스크가 남아 있어 단순히 할인율만 보고 높은 등급을 줄 물건도 아닙니다. 결론은 “확약이 유효하면 가격 메리트는 존재하지만, 위반건축물과 조세·말소 절차 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
