서울동부지방법원 2025타경51110. 강동구 둔촌동 ‘오앤하우스’ 9층 903호, 전용 18.65㎡의 다세대 도시형 원룸형 주택입니다. 감정가는 182,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 145,600,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 36,400,000원 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 말소기준 압류보다 앞선 2021.11.26. 전입과 2021.11.09. 확정일자를 갖춘 임차권 보증금 190,000,000원이 존재하고, 명세서에는 전액 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있기 때문입니다.
현재 최저가에서 임차보증금 배당액은 142,761,600원이고, 부족분은 47,238,400원입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 145,600,000원 + 47,238,400원 = 192,838,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나므로, 2회 유찰 시 실질취득은 192,430,720원, 3회 유찰 시에도 192,077,312원입니다. 즉 유찰만으로 총 취득부담이 크게 낮아지지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 제9층 제903호 도로명: 서울특별시 강동구 천호대로 1156-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 도시형(원룸형) 주택 · 전용 18.65㎡ · 지하 2층/지상 9층 건물 내 9층 |
| 사용승인 | 2014.07.14 |
| 소유자 | 구철모 (2021.12.03. 소유권이전, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용대 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘잔액 인수’가 핵심
말소기준은 2023.04.13. 국민건강보험공단 압류입니다. 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 말소되는 구조이나, 임차권자의 전입일은 2021.11.26.으로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.11.09.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차 관계 — 보증금 190,000,000원을 한 번만 반영
| 명의 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김용대 903호 · 전입 2021.11.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 서울주택도시공사 건물 전부 · 임차권등기 | 190,000,000원 | 있음 | 있음 | 47,238,400원 |
| 공사 주거 사용 표기 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
임차권등기에는 전체 임차보증금이 190,000,000원으로 기재돼 있으므로, 임차 관련 표기가 여러 건이어도 이를 중복 합산하면 안 됩니다. 원문에는 신청인 1의 명칭이 서울주택도시보증공사, 임차권자 명칭이 서울주택도시공사로 서로 다르게 적혀 있고, 신청인별 금액은 서울주택도시보증공사 45,000,000원과 김용대 145,000,000원으로 나뉘어 있습니다. 기관 명칭과 실제 권리 귀속은 원본 문서를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 192,838,400원으로 판단
오앤하우스는 21세대, 2014.07.14. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 대상과 면적이 일치하는 거래를 포함한 실거래는 3건이며, 전체 평균은 159,333,333원입니다. 그러나 2021.12.의 190,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 144,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 18.65㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2025.04 | 18.74㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 18.65㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 144,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 159,333,333원 |
현재 최저가 145,600,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 101.1%로, 최근 평균보다 높습니다. 여기에 인수액 47,238,400원을 더한 실질취득 192,838,400원은 최신 거래 148,000,000원은 물론, 확인된 거래 최고액 190,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 24.2% 하락한 흐름이므로, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 임차인 서울주택도시공사 보증금 | 190,000,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 경매신청채권자 김용대 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 47,238,400원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 신청채권자 김용대의 청구금액 145,000,000원은 전액 미배당이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 총부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 145,600,000원 | 47,238,400원 | 192,838,400원 |
| 2회 유찰 시 | 116,480,000원 | 75,950,720원 | 192,430,720원 |
| 3회 유찰 시 | 93,184,000원 | 98,893,312원 | 192,077,312원 |
세 회차 모두 실질취득이 약 192,000,000원 수준에 머뭅니다. 이는 선순위 임차보증금 190,000,000원과 집행비용의 영향으로, 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 이 물건은 추가 유찰 자체가 가격 안전마진을 만들어 주지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔촌고등학교 북서측 인근이며, 연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 인근에 수도권 지하철 5호선 길동역이 있습니다. 간선도로변 버스정류장도 다수 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물의 9층 903호이며 승강기, 도시가스, 난방, 급배수 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 평탄한 사다리형이며, 서측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 교육환경보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 21세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 3건으로 표본이 적습니다. 최근 거래군이 이전 거래보다 24.2% 낮아진 흐름도 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 145,600,000원이 아니라 인수액을 더한 192,838,400원을 취득비용의 출발점으로 보세요.
- 임차보증금 원본 대조. 보증금 190,000,000원의 계약서, 지급자료, 임차권등기명령 결정문과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 기관 명칭 확인. 서울주택도시보증공사와 서울주택도시공사로 명칭이 다르게 적혀 있으므로 실제 권리자와 신청인을 구분해야 합니다.
- 김용대 관계 확인. 임차 관련 명의와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 점유·임대차·채권관계를 함께 검토하세요.
- ‘공사’ 점유 표기 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 현황조사와 명세서 원본을 대조하세요.
- 몰수보전 처리 확인. 2023.08.24. 몰수보전등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 집행법원에 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 당해세와 실제 집행비용은 배당과 최종 부담액에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰된 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권 보증금 190,000,000원이 있고, 배당으로 회수되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 192,838,400원이며, 두 차례 더 유찰돼도 192,077,312원 수준입니다. 반면 최근 12개월 평균은 144,000,000원, 최신 거래는 148,000,000원이고 최근 추세는 -24.2%입니다.
최저가만 보면 할인, 실질취득으로 보면 최근 시세를 크게 웃도는 구조입니다. 여기에 임차 관련 명칭 불일치, 신청채권자와 임차 관련 명의의 동일성, 별도 몰수보전등기 확인까지 필요합니다. 권리와 가격을 함께 보면 외부 응찰자가 가격 메리트를 확보하기 어려운 고위험 인수형 물건입니다.