서울동부지방법원 2025타경51121. 문정역 북서측 상업·업무지대에 있는 문정역에스케이브이1 1층 에이114호로, 감정평가 당시 일반음식점 ‘로와테이블’로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 954,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 80%인 763,200,000원입니다. 소유자 김경남은 2021.03.30. 거래가액 790,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
표면적인 권리구조는 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 형태입니다. 그러나 등기 이력에는 2018년에 설정된 하나은행 근저당과 신의영 근저당이 존재했다가 각각 2021.03.31.과 2021.03.30. 말소된 기록이 있고, 예상배당 산정에는 두 권리가 배당 대상으로 포함돼 있습니다. 따라서 최신 등기부의 말소 상태와 실제 채권계산서·배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 642-3 문정역에스케이브이1 1층 에이114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 1층 일반음식점(상호 ‘로와테이블’) · 지하 5층/지상 17층 건물 |
| 사용승인일 | 2017.11.24 |
| 소유자 | 김경남 (2021.03.30. 거래가액 790,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 954,000,000원 / 763,200,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 올림커뮤니케이션 / 1,479,137,731원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.30. 광주광역시축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 앞선 근저당은 말소기록 확인
2018.04.13. 하나은행 근저당 493,200,000원과 2018.05.29. 신의영 근저당 372,000,000원은 말소기준보다 앞서 설정됐지만, 등기상 각각 2021.03.31.과 2021.03.30. 말소된 기록이 있습니다. 따라서 말소가 유효하게 완료된 최신 등기 상태라면 현존하는 선순위 담보권으로 매수인이 인수할 대상은 아닙니다.
말소기준인 2021.03.30. 축협 근저당은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2026.03.20. 이전등기가 접수됐습니다. 이는 같은 근저당권의 승계이므로 매각 시 소멸하는 기준은 달라지지 않습니다. 이후의 강제경매개시결정, 국세 압류, 세종새마을금고 가압류 및 별도 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 선순위 전입자는 소유자와 동일 인물
| 성명 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜미 1층 에이114호 | 전입 2022.10.17 확정 2022.10.17 | 대항력 없음 | 배당요구 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
| 김경남 에이114호 | 전입 2021.03.25 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계 확인 보증금 미상·소유자와 동일 |
김혜미는 말소기준일인 2021.03.30.보다 뒤인 2022.10.17. 전입해 대항력이 없습니다. 확정일자는 같은 날이지만 배당요구 여부와 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당 여부는 별도 확인사항입니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
김경남은 말소기준보다 닷새 앞선 2021.03.25. 전입했지만, 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 이름이 같습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 실제 임대차인지 소유자·관계인의 점유인지 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없는 것으로 기재돼 있으나, 주민등록표·임대차계약서·점유자 진술과 명도 대상을 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 763,200,000원으로 감정가 954,000,000원의 80%입니다. 소유자의 2021.03.30. 취득가액 790,000,000원보다는 26,800,000원 낮지만, 취득가액은 약 5년 전의 개별 거래이므로 현재 시세의 직접 근거로 사용할 수 없습니다.
동일 건물·유사 면적·동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 할인만을 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 특히 일반음식점으로 이용되는 1층 상업용 집합건물은 임대수익, 공실, 업종 적합성, 관리비와 부가가치세 처리 등에 따라 가치 편차가 커서 아파트식 단순 평당 비교가 적합하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 763,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,032,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 493,200,000원 | 493,200,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 신의영 | 372,000,000원 | 259,968,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청 · 주식회사 올림커뮤니케이션 | 1,479,137,731원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 세종새마을금고 | 395,964,204원 | 0원 |
| 7. 별도 임의경매 · 광주광역시축산업협동조합 | 1,479,137,731원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,843,439,666원 중 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 753,168,000원, 미배당액은 4,090,271,666원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소된 근저당이 배당 대상으로 계산돼 있어 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 문정역 북서측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 형성된 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 문정역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 1층 일반음식점 ‘로와테이블’로 이용 중이며, 현장조사에서는 임차인이 임차 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 17층 건물로, 북동측 약 50m·남서측 약 30m·남동측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 20,950,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 비행안전제2구역, 대공방어협조구역, 건축선 저촉 등의 표기가 있습니다.
- 환금성. 문정역 업무지구의 1층 상업용 집합건물이지만, 음식점용 점포는 임대수익·공실·업종 제한과 시설 상태에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경남의 지위 확인. 주민등록표, 임대차계약서, 사업자등록, 점유자 진술을 통해 소유자 점유인지 실제 임대차인지 확인하세요.
- 김혜미의 계약 확인. 전입일은 후순위지만 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임대차계약과 명도 대상을 점검하세요.
- 근저당 말소 원본 대조. 하나은행·신의영 근저당의 말소등기가 최신 등기부에 유효하게 반영됐는지 확인하고 예상배당표와 비교하세요.
- 수익가치 산정. 최근 실거래 비교가 없으므로 현 임대료, 보증금, 관리비, 공실기간, 음식점 시설 인수 여부를 바탕으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 영업·명도 상태. 일반음식점 영업 여부, 사업자등록과 영업신고 명의, 시설물 소유권, 원상복구 범위를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 상업용 집합건물의 공용관리비 체납과 당해세, 부가가치세 처리 여부를 관리단·세무전문가에게 확인하세요.
- 대지권 확인. 2025.07.14. 완료된 대지권등기의 지분과 매각목적물 포함 범위를 등기부·매각목록에서 대조하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 건축선 저촉 등 토지이용규제가 해당 점포의 취득·이용에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 기재와 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
이 물건은 2021.03.30. 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 대지권 미등기 문제도 뒤늦게 등기가 완료된 점은 긍정적입니다. 그러나 선순위 전입자인 김경남이 소유자·채무자와 동일 인물이고 보증금과 계약관계가 확인되지 않으며, 예상배당표에는 등기상 말소된 선순위 근저당이 포함돼 있습니다.
가격 측면에서도 최저가 763,200,000원이 감정가의 80%라는 사실 외에 최근 실거래와 비교할 자료가 없습니다. 따라서 결론은 명세서상 인수는 0원이지만 점유관계와 말소등기 대조가 선행돼야 하고, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다입니다. 권리 원본과 임대수익을 확인하기 전까지는 낮아진 최저가만으로 응찰 근거를 삼기 어렵습니다.