최저가가 내려가도 실질취득은 약 3.94억 — 문정동 하우징허브 202호

서울동부지방법원 2025타경51191. 송파구 문정동 하우징허브 2층 202호, 전용 46.28㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 448,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 358,400,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 20% 할인된 최저가가 아니라, 말소기준 근저당보다 먼저 전입한 임차인 임석남의 390,000,000원 보증금입니다.

임석남은 2022.01.17 확정일자를 받고 2022.02.28 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 김재준 근저당권의 접수일은 2022.07.26이므로 임석남의 전입이 앞섭니다. 임차권등기는 2024.03.04 접수됐지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

보증기관 또는 대위변제 승계자로 중복 표시된 인원은 없습니다. 임석남과 송윤석을 실제 임차·점유 관계인 2명으로 구분해 봐야 합니다.

송윤석의 전입일은 2024.11.06으로 말소기준일 2022.07.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 계약관계와 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임석남의 임차권등기가 존재하는 상태에서 송윤석이 현황조사상 확인된 만큼, 명도 상대방과 점유 이전 경위도 점검 대상입니다.

② 실질취득 구조 — 유찰돼도 약 3.94억

현재 회차의 예상 매각대금 358,400,000원에서 집행비용 5,817,600원을 먼저 공제하면, 임석남에게 배당 가능한 금액은 352,582,400원입니다. 보증금 390,000,000원과의 차액 37,417,600원은 매수인 승계로 남습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

하우징허브는 12세대, 사용승인일 2014.01.27인 다세대주택입니다. 확인된 거래는 2건이나 대상 전용면적 46.28㎡와 일치하지 않습니다. 거래 면적이 각각 29.93㎡와 37.13㎡이므로 정밀한 동일면적 비교자료로 쓰기에는 한계가 있습니다.

최저가 358,400,000원만으로도 최근 거래지표 255,000,000원의 140.5%입니다. 여기에 임차보증금 미배당 37,417,600원을 더한 현재 실질취득액 395,817,600원은 최근 지표의 약 155.2%, 전체 거래평균 301,500,000원의 약 131.3%입니다. 대상 면적이 거래 표본보다 크다는 점은 감안해야 하지만, 제공된 거래자료만으로는 현재 회차의 가격 메리트를 입증하기 어렵습니다.

최신 확인 거래는 2024.08의 255,000,000원이며, 최근 거래지표가 이전 거래보다 26.7% 낮은 하락 추세입니다. 최신 표본이 1건이고 면적도 일치하지 않아 시세 신뢰도 자체는 낮지만, 그렇다고 전체 평균 301,500,000원만 근거로 현재 최저가를 싸다고 평가해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 358,400,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임석남 보증금에 배당되고, 나머지 권리자는 배당받지 못하는 구조입니다. 임석남의 미배당 보증금 37,417,600원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호입니다.
• 입지. 송파구 장지동 문현중학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 다가구주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 수준입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 도로·토지. 2필지 일단의 가로장방형 평지이며 서측 차량 통행 가능한 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
• 규모. 하우징허브는 총 12세대로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 법정지상권은 해당 사항이 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 입찰가에 임석남 보증금 미배당액 37,417,600원을 반드시 더해 자금계획을 세워야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 394,814,080원·394,011,264원입니다.
• 임차보증금 원본 확인. 임석남의 임대차계약서, 배당요구, 임차권등기, 전입·점유 유지 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 현재 점유자 확인. 송윤석의 보증금·계약일·확정일자와 임석남과의 관계, 실제 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인 거래 2건 모두 대상 전용면적 46.28㎡와 일치하지 않고 최신 거래도 2024.08이므로 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래지표가 이전 거래보다 26.7% 낮습니다. 전체 평균만으로 가격 상한을 높여서는 안 됩니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세가 배당 및 실제 인수액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”

이 사건은 감정가 448,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 358,400,000원으로 내려왔지만, 취득원가는 그만큼 낮아지지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임석남의 보증금 390,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문입니다. 현재 회차 인수액은 37,417,600원, 실질취득은 395,817,600원입니다.

추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액이 반대로 증가해 실질취득은 계속 약 394,000,000원대에 머뭅니다. 제공된 최신 거래지표는 255,000,000원, 전체 평균은 301,500,000원이며 거래 추세도 -26.7%입니다. 거래 면적이 대상과 달라 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 최저가를 근거로 가격 메리트가 있다고 평가할 자료는 아닙니다.

유찰률이 아니라 실질취득액으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다. 임석남 보증금의 배당·승계 구조와 송윤석의 점유관계가 해소되지 않는 한, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.