서울중앙지방법원 2025타경991. 양재동 하이브랜드 4층 4113호로, 감정평가상 판매및영업시설 등으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 이수정이고, 2006.07.21 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 153,790,000원이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.03.18 신한은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다.
등기부의 오래된 가압류와 국민은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 확인되는 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 위험 포인트는 권리관계보다는 5회 유찰된 상가라는 점과 인접 호와 경계벽 없이 일괄 사용 중이라는 물리적 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경991 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관4층4113호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매및영업시설 등 · 옆 호와 경계벽 없이 일괄 이용 중 |
| 소유자 | 이수정 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 75,693,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 62,721,460원 |
| 말소기준권리 | 2006.07.21 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 153,790,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 신고 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 현재 최저가 75,693,000원에서 집행비용 1,762,474원을 제외한 73,930,526원이 신한은행 근저당에 배당되며, 채권최고액 기준으로 79,859,474원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
② 가격·유찰 흐름 — 싸졌다는 사실만으로 판단하기 어렵다
감정가는 231,000,000원이고 현재 최저매각가는 75,693,000원입니다. 현재 회차 시나리오는 5회 유찰, 감정가 33%로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부를 숫자로 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 75,693,000원 | 73,930,526원 | 79,859,474원 |
| 6회 유찰 시 | 60,554,400원 | 59,064,421원 | 94,725,579원 |
| 7회 유찰 시 | 48,443,520원 | 47,171,537원 | 106,618,463원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 62,721,460원보다 예상배당액 73,930,526원이 많아 신청채권자 기준으로는 충족됩니다. 반면 6회 유찰 시 예상배당 59,064,421원은 청구액보다 낮아집니다. 유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당 규모가 커지지만, 이 역시 매수인이 떠안는 채무를 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,762,474원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 153,790,000원 | 73,930,526원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.3% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·구분소유 리스크
매각물건명세서 비고에 따르면 해당 물건은 강남가구타운 내에 위치하고, 옆 호와 경계벽 설치 없이 동일 점포로 이용되고 있습니다. 바닥에 건물번호표지는 없지만 외부에서 경계지점을 특정해 위치를 확인할 수 있고, 추후 복원을 통해 인접 호와 구분하여 구조상·이용상 독립성 확보가 가능한 것으로 보인다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양재IC 서측 인근의 구분건물로, 주변은 대규모 상가와 점포가 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량이 직접 출입 가능하고, 근거리에 양재시민의숲역(신분당선)과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 판매및영업시설 등으로 이용 중이며 옆 호와 경계벽 없이 일괄 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조, 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 4층 4113호입니다.
- 설비. 급배수·냉난방·소화·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 부정형 상업용 토지이며 공시지가 12,760,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 25~30m 도로, 남동측 약 50~60m 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 복원 가능성 확인. 옆 호와 경계벽 없이 일괄 이용 중이므로 실제 경계지점과 복원 범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 판매시설로 이용 중이므로 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 33%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 이미 5회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체가 가격뿐 아니라 수요와 재매각 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행 미배당 79,859,474원은 채권자의 미회수분이며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 상가 자체를 봐야 한다
이 사건은 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2006.07.21 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 231,000,000원에서 5회 유찰돼 75,693,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 “저평가”로 해석할 수는 없습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 물건 자체가 판매및영업시설이며 인접 호와 경계벽 없이 일괄 사용되고 있기 때문입니다. 이 물건은 권리보다 현장·구분상태·환금성 검증이 더 중요한 상가형 경매입니다.
