서울중앙지방법원 2025타경991. 본건은 서울 서초구 양재동 215 하이브랜드 내 4층 패션관 4113호인 근린시설입니다. 소유자는 이수정이고, 신청채권자는 신한은행, 청구금액은 62,721,460원입니다. 2006년 7월 21일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 153,790,000원입니다. 이후 2025년 3월 18일 임의경매개시결정이 등기됐고 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 크게 낮아졌습니다. 감정가 231,000,000원에서 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 94,617,000원, 감정가의 40.96%입니다. 다만 이 물건은 일반적인 독립 점포처럼 단순히 가격만 비교하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 강남가구타운 내 위치하며 옆 호와 경계벽 설치 없이 동일 점포로 이용 중이고, 바닥 건물번호표지는 없으나 외부에서 경계지점을 특정할 수 있으며 추후 복원을 통해 인접 호와 구분하여 구조상·이용상 독립성 확보가 가능한 것으로 보인다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경991 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관 4층 4113호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 이수정 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 94,617,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 62,721,460원 |
| 말소기준권리 | 2006.07.21. 을구 3번 근저당권설정 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 153,790,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 판매및영업시설 등으로 이용중 · 옆 호와 경계벽 없이 일괄 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매개시결정은 소멸
등기부상 현재 소유자는 이수정입니다. 2005년 국민은행 근저당과 선행 가압류들은 등기부상 이미 말소됐고, 2006년 7월 21일 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 본건의 말소기준권리입니다. 2025년 3월 18일 신한은행의 임의경매개시결정이 후순위로 등기됐으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리상 직접적인 인수 부담은 없습니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰로 94,617,000원
실거래 평균 등 별도의 비교 가격은 확인되지 않는 물건입니다. 따라서 이번 회차에서는 시세보다 싸다는 표현보다 현재 최저가가 감정가 대비 얼마나 낮아졌는지와 그 가격이 물건의 실질적인 이용가치에 맞는지를 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 40.96% | 94,617,000원 | 92,513,894원 | 61,276,106원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 75,693,600원 | 73,931,115원 | 79,858,885원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 60,554,880원 | 59,064,892원 | 94,725,108원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,103,106원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 153,790,000원 | 92,513,894원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,103,106원을 제외한 매각대금 대부분이 신한은행에 배당되며, 신한은행에는 61,276,106원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 양재동 소재 ‘양재IC’ 서측 인근으로, 대규모 상가·점포 등이 소재하는 상업지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 근거리에 양재시민의숲역(지하철 신분당선) 및 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 판매및영업시설 등으로 이용 중이고 옆 호와 경계벽 없이 일괄 이용 중입니다. 이 부분이 본건의 핵심 현장 확인사항입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(양재택지)·지구단위계획구역, 도로 접합, 유통업무설비 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 상업용 건부지, 평지, 부정형이며 남서측 약 25~30m 도로 및 남동측 약 50~60m 도로에 각각 접합니다. 공시지가는 12,760,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽·구분 상태 확인. 옆 호와 경계벽이 없고 동일 점포로 이용되고 있으므로, 현장 답사에서 외부 경계지점과 실제 내부 사용범위를 확인하세요.
- 복원 가능성 확인. 매각물건명세서에는 추후 복원을 통해 인접 호와 구분하여 구조상·이용상 독립성 확보가 가능한 것으로 보인다고 기재돼 있으므로 실제 복원 방법과 비용·절차를 별도로 확인하세요.
- 현재 최저가. 94,617,000원은 감정가 231,000,000원의 40.96%입니다. 입찰보증금은 별도 확인이 필요합니다.
- 권리 인수. 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 자금 구조. 현재 매각가에서는 신한은행 근저당에 92,513,894원이 배당되고 61,276,106원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 독립성이 승부처”
본건은 4회 유찰로 현재 최저매각가가 94,617,000원까지 내려온 근린시설입니다. 권리 측면에서는 말소기준권리가 분명하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 일반적인 점포 가격 비교가 아니라 경계벽 없이 옆 호와 일괄 이용 중인 현재 상태입니다. 외부에서 경계지점을 확인할 수 있고 향후 복원으로 독립성을 확보할 수 있다는 평가가 있지만, 실제 낙찰 후 원하는 방식으로 구분·사용할 수 있는지는 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 권리는 단순하고, 가격은 충분히 낮아졌지만, 물건의 독립성 검증이 선행돼야 하는 경매입니다.
