서울중앙지방법원 2025타경991. 양재IC 서측 인근 하이브랜드 4층 패션관 4113호로, 감정평가상 판매 및 영업시설로 이용 중인 근린시설입니다. 등기부에는 2005년 가압류 2건과 국민은행 근저당이 신한은행 근저당보다 먼저 등장하지만, 가압류 2건은 2006.04.17, 국민은행 근저당은 2006.07.21 각각 말소돼 현재 존속하지 않습니다. 따라서 현존하는 말소기준권리는 2006.07.21 설정된 신한은행 근저당 153,790,000원이며, 이후 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
권리분석만 놓고 보면 매수인이 인수할 임차보증금이나 존속 담보권은 확인되지 않습니다. 그러나 가격과 물리적 이용 상태는 별개의 문제입니다. 이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 64%인 147,840,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관 4층 4113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 인접호와 경계벽 없이 일괄 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 4층 4113호 |
| 소유자 | 이수정 (2006.07.21 소유권이전, 원인 2003.06.16 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 62,721,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위권리는 이미 말소
임차인 조사 내역은 없습니다. 이에 따라 대항력 임차인의 보증금이나 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다. 특히 등기 순서상 말소기준보다 앞서 보이는 가압류와 국민은행 근저당은 각각 집행취소와 해지로 말소됐으므로, 현재의 매수인 인수권리로 볼 수 없습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 147,840,000원으로 감정가 231,000,000원의 64%입니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 점포 위치·동선·업종 제한·공실·관리비· 임대수익에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않는 상태이므로, 이 물건을 “감정가보다 많이 내려왔으니 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 하이브랜드 내 유사 층·유사 위치 점포의 실제 매매가와 임대료, 공실 기간, 관리비를 대조해 147,840,000원이 시장가보다 낮은지부터 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 148,000,000원 | 144,970,240원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 | 8,079,885,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 | 1,047,760,000원 | 0원 |
| 5. 신한은행 근저당 | 153,790,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 시뮬레이션의 총 채권액은 9,429,435,000원, 예상 배당액은 144,970,240원, 미배당액은 9,284,464,760원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 점포 독립성 — 이 사건의 실물 핵심
매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에 따르면 이 점포는 강남가구타운 내에 위치하며, 현재 옆 호와 경계벽을 설치하지 않은 채 동일 점포로 일괄 이용되고 있습니다. 바닥에 건물번호 표지는 없지만 외부에서 경계지점을 특정할 수 있고, 추후 복원을 통해 인접호와 구분하면 구조상·이용상 독립성을 확보할 수 있는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양재IC 서측 인근의 상업지대로, 주위에 대규모 상가와 점포가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량이 직접 출입할 수 있고 근거리에 양재시민의숲역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 판매 및 영업시설로 이용 중이며, 인접호와 경계벽 없이 일괄 사용되고 있습니다.
- 건물설비. 급배수·냉난방·소화·승강기·에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25~30m 도로와 남동측 약 50~60m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며, 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 12,760,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역, 유통업무설비 저촉, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대규모 상업시설 내 구분점포인 데다 두 차례 유찰됐고 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아, 아파트보다 매수층과 환금성 판단이 어렵습니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 9,284,464,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,272,000원 | 9,313,618,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 94,617,600원 | 9,336,920,517원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰될수록 채권자 미배당액이 증가할 뿐, 해당 점포의 시장가치나 임대수익이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 추가 유찰 여부보다 먼저 실제 임대료·공실·관리비·경계 복원 비용을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 2005년 가압류 2건과 국민은행 근저당의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당 시뮬레이션 검증. 이미 말소된 권리가 배당표에 포함돼 있으므로 법원 기록과 채권계산서로 실제 배당 순서를 확인하세요.
- 현장 경계 확인. 4113호의 정확한 경계점, 출입구, 천장·바닥·벽체 상태와 건물번호 표지를 직접 확인하세요.
- 복원 비용 확인. 인접호와의 벽체·전기·소방·냉난방 분리에 필요한 공사 범위와 비용을 산정하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 현재 동일 점포 이용주체와 인접호 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 하이브랜드 내 유사 위치 점포의 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 확인. 상업시설은 공용관리비와 체납 규모가 수익성에 큰 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·유통업무설비 저촉에 따른 업종 및 이용 제한을 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 투자 매력은 별개”
이 물건의 등기부상 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 선순위 가압류와 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 신한은행 근저당도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 두 차례 유찰된 근린시설이고 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으며, 옆 호와 경계벽 없이 일괄 이용 중이어서 독립점포로 복원하는 과정도 남아 있습니다. 더구나 예상배당표에는 이미 말소된 권리가 포함돼 있어 원본 검증이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보류입니다. 147,840,000원이 실제 시장가보다 낮다는 근거와 경계 복원 가능성을 확보한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다.