168,800,000원
서울동부지방법원 2025타경51210. 송파구 문정동 파크하비오 203동 10층 1027호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 전용면적은 25.08㎡이며, 2016.09.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물의 10층입니다. 최저매각가는 감정가 211,000,000원에서 한 차례 유찰된 168,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 지출하게 되는 총액입니다. 임차인 반기봉은 2018.10.20. 점유를 시작하고 2018.10.22. 전입했으며, 말소기준권리인 2023.08.07. 수협은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 낙찰가 168,800,000원에 인수액 38,463,200원을 더한 207,263,200원이 실질취득 추정액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오203동 10층 1027호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정 이용상태 오피스텔 1개호 · 전용 25.08㎡ · 지상 19층 중 10층 |
| 소유자 | 문지환 (2013.12.04. 매매 원인, 2016.10.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,254,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 별도등기 | 토지 별도등기 있음 · 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 토지 권리가 남는다
말소기준권리는 2023.08.07. 접수된 수협은행 가압류입니다. 이후의 카카오뱅크 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 약 5년 앞서므로 대항력이 있습니다. 2023.12.26. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 말소되더라도, 매각물건명세서에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 반기봉 제10층 제1027호 25.08㎡ 전부 주거·임차권등기 | 점유 2018.10.20 전입 2018.10.22 확정 2018.09.27 배당요구 2023.12.26 | 204,100,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제 가능 확정일자·배당요구 | 잔액 승계 38,463,200원 |
현재 회차의 매각대금 168,800,000원에서 집행비용 3,163,200원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 165,636,800원입니다. 보증금 204,100,000원과의 차액 38,463,200원은 매수인 부담으로 남습니다. 실제 임차인은 반기봉 1명이며, 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도의 채권자로 표시되어 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
파크하비오의 유사 면적 최근 거래 12건은 2026년 4월부터 7월까지 187,000,000원~228,000,000원 범위이며, 최근 12개월 평균은 203,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 217,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.20㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 27.53㎡ | 8 | 214,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 24.72㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 23.76㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.05 | 26.53㎡ | 16 | 218,000,000원 |
| 2026.04 | 25.33㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 27.53㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 203,000,000원 |
최저가 168,800,000원만 비교하면 최근 평균의 83.2%이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 실질취득 추정액 207,263,200원은 최근 12개월 평균의 102.1%로, 평균보다 4,263,200원 높습니다. 최신 거래 217,000,000원보다는 낮지만, 단일 최신 거래만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고 최근 12건 평균보다 높은 이상 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,163,200원 |
| 1. 임차인 반기봉 보증금 | 204,100,000원 | 165,636,800원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,045,852,459원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 카카오뱅크 | 80,101,854원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 213,254,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 미배당액 38,463,200원은 매수인이 인수합니다. 수협은행·카카오뱅크·주택도시보증공사의 미배당 채권은 부동산에 대한 권리로서 매수인에게 승계되지 않지만, 토지 별도등기의 구분지상권은 별도로 존속합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 168,800,000원 | 38,463,200원 | 207,263,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 135,040,000원 | 71,750,560원 | 206,790,560원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 108,032,000원 | 98,380,448원 | 206,412,448원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장지역 북서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 환경여건은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 장지역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2016.09.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물로, 승강기·난방·소화전· 화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 송파대로, 북서측 새말로, 남서측 법원로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 거래성. 파크하비오는 999세대 규모이며 최근 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.1회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나며, 선순위 임차인과 구분지상권 승계가 경매 응찰층을 제한할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준 전환. 최저가 168,800,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 잔액을 합친 실질취득액을 기준으로 최근 12개월 평균 203,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 계산상 인수액은 38,463,200원입니다. 실제 배당표와 당해세·집행비용 변동에 따라 최종 잔액이 달라질 수 있으므로 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 토지 등기 원문 확인. 매수인이 인수하는 구분지상권의 권리자, 존속기간, 범위, 지료와 사용 제한을 토지 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 조건. 임차권등기가 있는 물건이므로 현재 점유 상태와 보증금 잔액 지급 후 인도 조건을 확인하고, 명도비용과 일정을 별도로 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 전입 가능 여부, 업무·주거 사용, 세금과 금융조건을 관할 기관과 금융기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납액과 사용료 정산 기준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당표를 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 211,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 168,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 204,100,000원이므로, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 207,263,200원으로 최근 12개월 평균 203,000,000원보다 높습니다.
추가 유찰이 발생해 낙찰가가 135,040,000원 또는 108,032,000원으로 내려가도 총지출 추정액은 각각 206,790,560원과 206,412,448원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 토지 구분지상권까지 매수인이 승계합니다. 따라서 결론은 최저가 할인은 크지만 실질적인 가격 메리트는 없고, 인수 권리의 난도는 높다입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저매각가가 아니라 임차보증금과 토지 별도등기입니다.