🏷️ 최저가 497,600,000원 🧾 명시 인수권리 0원 🌱 토지임대료 월 117,920원 📉 1회 유찰 · 감정가 80%
서울동부지방법원 2025타경51213. 마천역 동측 인근 송파 파크데일 5단지 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 조훈영은 2020년 3월 12일 거래가액 156,494,200원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 622,000,000원에서 한 차례 유찰된 497,600,000원입니다.
등기상 핵심은 2022년 5월 19일 설정된 주식회사에잇퍼센트의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2023년 12월 21일 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 이후 가압류 5건과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51213 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 마천동 600 송파 파크데일 5단지 3층 301호 도로명: 서울특별시 송파구 성내천로47길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.11.07 · 송파파크데일5단지 26세대 |
| 소유자 | 조훈영 (2020.03.12 소유권이전 · 거래가액 156,494,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 497,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 304,167,976원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 소유 / 임대료 | 서울주택도시공사 / 2025.04 기준 월 117,920원 · 보증금 없음 |
① 권리 흐름 — 인수권리 0원, 선순위 기록은 말소 확인
실제 임차인 0명. 별도의 임차보증금이나 대항력·우선변제권을 분석할 대상이 없으며, 명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 2022년 5월 19일 주식회사에잇퍼센트 근저당을 말소기준으로 보면 그 이후 등기된 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 토지임대부 구조 — 20% 할인만 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가 622,000,000원의 80%인 497,600,000원입니다. 권리상 금액 인수액은 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 권리 기준 실질취득금액도 497,600,000원입니다. 다만 동일 면적의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
단지 경매 집계값은 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건 역시 1회 유찰된 상태입니다. 26세대 규모의 도시형생활주택이고 토지임대부 구조까지 결합돼 있어, 일반 소유권 주택과 동일한 가격 기준을 적용하기보다 실제 매매사례와 금융기관 담보취급 여부를 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,376,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 유한회사케이에스에이엔피 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사에잇퍼센트 | 300,000,000원 | 295,224,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,469,166원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 51,523,043원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,941,517원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,742,339원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 18,827,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 592,503,895원 중 예상배당은 490,224,000원이고, 미배당은 102,279,895원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 1번 근저당의 말소 기록과 배당 항목의 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마천역 동측 인근이며, 주변은 아파트·도시형생활주택·단독주택·다세대주택과 노선 상가가 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 건물. 2019.11.07 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 급배수·위생·난방·전기·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 22m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 ㎡당 6,355,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 26세대 규모의 도시형생활주택이고 토지임대부 방식이므로, 일반 아파트보다 매수층과 담보대출 가능 범위가 제한될 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지임대차계약 원문. 임대기간, 임대료 조정 방식, 연체 여부, 양도 승인 절차와 계약 승계 조건을 서울주택도시공사에 확인하세요.
- 월 토지임대료. 2025년 4월 기준 117,920원이므로 현재 금액과 미납액이 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표 불일치. 2022.05.20 말소된 을구 1번 근저당이 배당 항목에 포함된 이유를 최신 등기부·채권계산서·배당요구서로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 20% 할인만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 매매사례와 현재 매물 호가를 확인하세요.
- 담보대출. 토지임대부 주택의 금융기관별 담보평가와 대출 가능 금액을 입찰 전에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자 또는 제3자 점유 여부와 인도명령 필요성을 현장조사로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 관리비와 토지임대료의 체납 여부 및 매수인 승계 범위를 각각 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·토지임대차계약서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 부담 0원”
이 물건은 임차인과 명시 인수권리가 없어 전형적인 대항력 임차인 인수형은 아닙니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 2020년 근저당은 등기상 이미 말소됐습니다. 권리만 놓고 보면 매수인이 일시금으로 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 핵심은 토지입니다. 매수인은 서울주택도시공사 소유 토지의 지분을 취득하는 것이 아니라 토지임대차계약을 승계하고 월 117,920원의 임대료를 부담합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않고 배당 추정표와 말소 기록도 대조가 필요한 상태입니다. 따라서 감정가의 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 토지임대차 조건·대출 가능성·실제 매매사례를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.