서울동부지방법원 2025타경51224. 옥수동 한남하이츠빌라 가동 2층 204호로, 공부상 연립주택으로 이용 중인 다세대 사건입니다. 감정가 21.70억에서 한 차례 유찰돼 최저가는 17.36억입니다. 말소기준은 2012.07.17 송파농업협동조합 근저당권 3.96억이며, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 최저가가 아닙니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래가 모두 16억이고, 최근 거래가격은 과거 거래보다 8.3% 하락했습니다. 현재 최저가는 이미 최근 시세의 108.5%입니다. 여기에 홍종경 보증금 1.5억을 인수한다고 계산하면 실질취득은 18.86억이 되어 최근 시세보다 2.86억 높습니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 옥수동 466 한남하이츠빌라 제가동 제2층 제204호 도로명: 서울특별시 성동구 독서당로39길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 연립주택 · 대상면적 128.62㎡ · 지하1층 지상3층 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 1987.06.09 · 66세대 |
| 소유자 | 송효진 (2018.05.16 소유권이전 · 거래가액 750,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,170,000,000원 / 1,736,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유성순 / 600,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2012.07.17 송파농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 임차인 정합성이 핵심
등기부상 말소기준보다 앞섰던 과거 근저당권·전세권·임차권은 각각 말소등기가 확인됩니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2012.07.17 송파농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 나승규 전세권, 유성순 근저당권, 이동휘 가압류와 현재의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승훈 | 204호 | 2016.07.19 | 미상 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 없음 |
| 홍종경 | 제2층 제204호 전부 | 2007.03.08 | 150,000,000원 | 있음·자료상 임차권등기 말소와 정합성 확인 | 없음·자료상 배당요구 2009.12.31 | 없음 |
신승훈은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 홍종경은 보증금과 선순위 전입일이 확인되지만 임차권등기 말소 이력이 있어, 현재까지 점유와 주민등록을 유지했는지가 인수 판단의 핵심입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래 이상
한남하이츠빌라의 거래 표본은 3건입니다. 대상면적은 128.62㎡이나 거래 표본은 99.34㎡와 164.62㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 직접 비교 가능한 동일면적 시세가 아니라 방향성을 확인하는 참고치로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 99.34㎡ | 3 | 1,600,000,000원 |
| 2024.10 | 99.34㎡ | 2 | 1,500,000,000원 |
| 2021.10 | 164.62㎡ | 3 | 1,990,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 1,696,666,666원 |
| 최근 12개월 | 99.34㎡ | 1건 | 1,600,000,000원 |
과거 거래를 섞은 전체 평균은 1,696,666,666원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 1,600,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 과거 구간보다 8.3% 하락했고, 현재 최저가는 최근 시세의 108.5%입니다. 인수 시나리오 150,000,000원을 더한 실질취득 1,886,000,000원은 최근 시세의 117.9%입니다.
④ 인수 여부에 따른 실질취득
| 판단 기준 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 매각물건명세서 기재 기준 | 1,736,000,000원 | 0원 | 1,736,000,000원 | 108.5% |
| 홍종경 보증금 인수 시나리오 | 1,736,000,000원 | 150,000,000원 | 1,886,000,000원 | 117.9% |
홍종경 보증금은 낙찰가보다 작으므로 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 보증금 초과 인수형은 아닙니다. 다만 인수가 인정되면 낙찰가에 150,000,000원이 그대로 더해지므로, 모든 시세 비교는 최저가가 아닌 실질취득액으로 다시 계산해야 합니다.
⑤ 제공 배당 시나리오 (매각가 1,736,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,760,000원 |
| 인수 · 홍종경 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 한국외환은행 근저당권 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 하나은행 근저당권 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 국민은행 근저당권 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 5. 김모현 근저당권 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 7. 송선열 전세권 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 8. 신화아이엔비 근저당권 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 9. 송파농업협동조합 근저당권 | 396,000,000원 | 107,240,000원 |
| 10. 나승규 전세권 | 320,000,000원 | 0원 |
| 11. 유성순 근저당권 | 600,000,000원 | 0원 |
| 12. 유성순 근저당권 | 600,000,000원 | 0원 |
| 13. 이동휘 가압류 | 634,990,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,159,990,000원, 채권자 예상배당 1,716,240,000원, 미배당 2,443,750,000원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 시나리오 150,000,000원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 1,736,000,000원 | 150,000,000원 | 1,886,000,000원 | 2,443,750,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,388,800,000원 | 150,000,000원 | 1,538,800,000원 | 2,787,478,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 1,111,040,000원 | 150,000,000원 | 1,261,040,000원 | 3,062,460,400원 |
인수 시나리오가 유지된다고 가정하면 현재 회차의 실질취득은 최근 거래보다 높지만, 2회 유찰 시에는 1,538,800,000원, 3회 유찰 시에는 1,261,040,000원으로 내려갑니다. 다만 대상면적과 거래 표본의 면적이 일치하지 않으므로 이 수치만으로 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정중학교 남서측 인근으로 아파트·연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 옥수역 지하철 3호선과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 1987.06.09 사용승인된 철근콘크리트조, 지하1층 지상3층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없으나, 내부구조와 이용상황은 이해관계인 부재로 종전 감정평가서와 구두탐문을 기준으로 작성됐습니다.
- 환금성. 66세대, 1987년 준공의 연립주택이며 거래 표본이 3건에 불과하고 대상면적과 일치하는 거래가 없어 가격 검증력이 낮습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 홍종경 전입 유지 확인. 주민등록 전입세대열람, 점유 상태, 임차권 말소 경위와 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 150,000,000원 인수 시나리오가 충돌합니다.
- 현재 유효 권리 재정리. 배당 시나리오에 과거 말소 권리가 포함되어 있으므로 최신 등기부와 채권계산서로 배당표를 다시 작성해야 합니다.
- 신승훈 보증금 확인. 대항력은 없다고 분류됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 동일면적 시세 확보. 대상면적 128.62㎡와 현재 거래 표본의 면적이 일치하지 않으므로 인근 중개업소와 실거래 원문을 통해 직접 비교 가능한 거래를 확보해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 내부 확인이 제한된 감정이므로 수리 상태·실제 구조·점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 관리 주체에 공용부분 체납액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 아직 최근 시세보다 높다”
이 물건의 결론은 인수액을 어느 쪽으로 보더라도 같습니다. 인수액이 0원이라면 최저가 17.36억이 최근 거래 16억의 108.5%이고, 홍종경 보증금 1.5억을 인수한다면 실질취득은 18.86억으로 최근 시세의 117.9%입니다. 최근 가격 추세도 8.3% 하락했고, 대상면적과 일치하는 거래 표본도 없습니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후의 후순위 권리가 소멸하지만, 홍종경의 선순위 전입·임차권 말소와 명세서 기재가 서로 맞지 않고 배당 시나리오에도 말소된 과거 권리가 포함되어 있습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리자료는 재검증 필요. 현재 회차에서 안전마진을 인정하기 어려운 보수적 접근 대상입니다.