서울동부지방법원 2025타경51268. 광진구 자양동 ‘결’ 건물 제4층 제402호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 김경호·김윤재로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있고, 신청채권자 나혜인이 청구금액 222,321,936원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 나혜인은 2020.05.29. 전입·점유를 시작했고 2020.04.28. 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2025.04.10. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 2024.08.13.에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양동 680-6, 680-8 결 제4층 제402호 · 자양로16길 8-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 4층 402호 14.59㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 10층 중 제4층 |
| 소유자 | 김경호 지분 2분의 1 · 김윤재 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 176,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나혜인 / 222,321,936원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 잔액을 인수한다
2020.04.21. 설정된 장위신용협동조합 근저당권은 2020.05.29. 일부포기를 원인으로 한 말소 기록이 이어지고, 2023.03.03. 설정된 현해건설주식회사 근저당권도 2024.09.03. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이에 따라 말소기준은 2025.04.10. 강제경매개시결정으로 정리됩니다.
반면 나혜인의 전입·점유는 2020.05.29.로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하면 현재 회차 예상배당은 173,524,800원에 그칩니다. 보증금 전액과의 차액 36,475,200원은 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 최저가 하락이 실질취득 하락으로 이어지지 않는다
| 임차인·점유 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 / 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 나혜인 | 4층 402호 14.59㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2020.05.29 | 2020.04.28 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 36,475,200원 |
| 기사항전 | 범위 미상 주거 | 미상 | 2020.04.28 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 임차권자는 나혜인 1명입니다. 다만 매각물건명세서에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘기사항전’ 점유정보가 별도로 표시돼 있습니다. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 현황조사 원문과 주민등록 전입세대 열람을 통해 별도 임차인인지 중복 기재인지 확인하기 전까지는 대항력 가능·미상 위험으로 남겨야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,800,000원 | 36,475,200원 | 213,275,200원 |
| 2회 유찰 시 | 141,440,000원 | 71,340,160원 | 212,780,160원 |
| 3회 유찰 시 | 113,152,000원 | 99,232,128원 | 212,384,128원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액이 줄고 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다. 따라서 실질취득은 현재 회차 213,275,200원, 2회 유찰 시 212,780,160원, 3회 유찰 시에도 212,384,128원으로 약 2.12억대에 머뭅니다. 유찰로 낮아지는 것은 표면상 최저가이고, 총부담은 보증금 210,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,275,200원 |
| 1. 임차인 나혜인 보증금 | 210,000,000원 | 173,524,800원 |
| 2. 근저당 · 장위신용협동조합 | 1,815,360,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 현해건설주식회사 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 나혜인 | 222,321,936원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,275,200원을 공제한 나머지 173,524,800원이 임차인 나혜인에게 배당되는 구조입니다. 보증금 부족분 36,475,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권 관련 배당모형상 채권액은 채권최고액 기준이며, 각 근저당권 뒤에 이어진 말소등기와 공동담보 관계는 등기 원본 및 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 자양동, 지하철 2호선 구의역 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설·공공시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 구의역 및 인근 버스정류장과의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 현황은 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기·기계식주차·CCTV·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 좁은 접면도로는 차량 진출입과 현장 체감 접근성을 직접 확인해야 할 요소입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구(구의-자양)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 전용 범위가 14.59㎡로 작고 근린시설이면서 업무시설로 이용 중인 물건입니다. 일반 주거용 아파트와 다른 취급을 받을 수 있으므로 금융조건·취득세·전입 가능 여부 및 동일 용도 실거래를 기준으로 매각 가능성을 따로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 176,800,000원이 아니라 인수액을 더한 213,275,200원을 실제 자금부담의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 212,780,160원, 212,384,128원입니다. 최저가 하락폭을 그대로 수익으로 계산하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 나혜인의 임대차계약일 2020.04.24., 증액계약일 2022.05.09., 보증금 지급 및 증액 10,000,000원의 지급자료를 확인하세요.
- 동일인 관계 점검. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 강제경매 집행권원, 청구금액 222,321,936원의 구성, 임대차보증금과의 중복 관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유정보 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·점유범위가 확인되지 않았습니다. 전입세대 열람, 현황조사 원문, 매각물건명세서 원본으로 별도 임차인 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 용도와 금융조건. 사건상 근린시설, 현황상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 부동산과 동일한 담보대출·세율·임대수요를 전제로 자금계획을 세우지 마세요.
- 말소등기·공동담보 대조. 장위신용협동조합과 현해건설주식회사 근저당권의 말소 범위, 공동담보목록 제2020-327호·제2023-82호 및 실제 배당관계를 등기 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것은 아니다”
표면상으로는 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 176,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인 나혜인의 보증금 210,000,000원이 매각대금보다 많고, 집행비용 공제 후 미배당되는 36,475,200원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 213,275,200원으로 감정가의 96.5%입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 총부담은 약 2.12억대에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 특수관계, 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 점유정보, 근린시설·오피스텔 이용이라는 환금성 조건까지 남아 있습니다. 실거래 비교 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없는 사건입니다. 표면가격은 유찰, 실질가격은 감정가 근접. 입찰 판단의 기준은 176,800,000원이 아니라 213,275,200원과 미상 점유 위험입니다.
