서울동부지방법원 2025타경51286. 광진구 화양동 신원리브웰 화양동 주상복합 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 관리사무실을 통해 층고를 활용한 일부 복층 구조인 것으로 탐문됐습니다. 이 물건의 핵심은 1회 유찰된 최저가가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인의 미배당 보증금 인수입니다.
황동혁은 2022.02.22 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2023.06.14 추부새마을금고 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 2024.03.14 임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액은 소멸하지 않고 매수인이 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 화양동 주상복합 8층 803호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 능동로 170 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 11층 건물 내 8층 803호 |
| 임차 범위 | 건물 제8층 제803호 15.273㎡ 전부 |
| 소유자 | 강동순 (2019.11.18 소유권이전 · 거래가액 190,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 172,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,705,776원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.06.14 추부새마을금고 가압류입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 형식상 매각으로 소멸하는 순서지만, 임차권등기의 기초가 된 황동혁의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 지워지더라도 배당받지 못한 보증금 반환의무까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유·권리 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 황동혁 실제 임차인 | 전입·점유 2022.02.22 확정일자 2022.02.22 배당요구 2024.03.14 | 210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 시보증 보증기관 승계 신고 | 황동혁 보증금의 대위·승계 중복 신고 | 별도 합산 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 신고 |
보증기관 승계 신고는 별도의 두 번째 임차보증금이 아닙니다. 황동혁의 210,000,000원 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 이를 다시 합산하면 안 됩니다. 따라서 분석상 실제 임차인은 1명, 보증금 총액도 210,000,000원입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 172,000,000원 | 41,208,000원 | 213,208,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 137,600,000원 | 75,126,400원 | 212,726,400원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 110,080,000원 | 102,261,120원 | 212,341,120원 |
유찰이 거듭되면 법원에 납부하는 매각대금은 줄어들지만, 그만큼 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커집니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 실질취득은 212,341,120원~213,208,000원으로 거의 변하지 않습니다. 보증금 210,000,000원에 집행비용이 더해지는 구조이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 황동혁 보증금 | 210,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 서울신용보증재단 가압류 | 17,768,225원 | 0원 |
| 3. 추부새마을금고 가압류 | 201,384,130원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 9,194,081원 | 0원 |
| 5. 임금희 근저당권 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 219,705,776원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 172,000,000원에서 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 41,208,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 검증 — 시세 판단은 보류
동일 조건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 기준값은 확인되지 않습니다. 따라서 명목 최저가 또는 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
다만 경매 내부 숫자만 비교하면 현재 회차 실질취득 213,208,000원은 감정가 215,000,000원의 99.2%입니다. 최소한 감정가 대비로는 1회 유찰의 가격 인하 효과가 거의 남지 않습니다. 응찰 전에는 반드시 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익 수준을 실질취득액 기준으로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건국대학교 북서측 인근으로 업무시설·오피스텔·교육시설·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 7호선 어린이대공원역, 지하철 2·7호선 건대입구역과 다수의 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방·소방·기계식 주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 35m, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 6필 일단의 대체로 사다리형 토지로 오피스텔·아파트·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 172,000,000원에 인수액 41,208,000원을 더한 213,208,000원을 기준으로 수익성을 판단하세요.
- 임차보증금 잔액 확인. 황동혁의 배당요구·채권양도·보증기관 대위 범위와 매각기일 기준 보증금 잔액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 승계 신고 중복 합산 금지. 시보증 신고는 황동혁 보증금의 승계 관계로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 배당 후 잔액 인수와 임차권등기 말소·명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 말소된 채권 재확인. 서울신용보증재단 가압류와 임금희 근저당권은 등기상 말소돼 있으므로 배당요구 내역과 현재 등기를 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태, 일부 복층 구조, 전유면적 및 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 기계식 주차·관리비 확인. 사용 가능 차량 조건과 관리비 체납 여부를 관리사무실에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.72억”이 진짜 취득가가 아니다
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 감정가의 80%로 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 210,000,000원 보증금이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서 법원에 납부할 금액은 172,000,000원이지만 임차보증금 미배당액 41,208,000원을 추가로 부담하므로 실제 자금 투입은 213,208,000원입니다.
2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 커져 실질취득은 계속 212,000,000원대에 머뭅니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 20% 할인만 보고 응찰할 사안이 아닙니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮아졌지만 총취득원가는 거의 낮아지지 않았습니다.
