서울동부지방법원 2025타경51295. 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 3층 에이-303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 주식회사울진복은 2019년 5월 거래가액 183,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 200,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 2025년 4월 11일 경매개시결정보다 앞선 임차권입니다. 임차인 김민정은 2023년 4월 11일 확정일자를 받고 2023년 5월 12일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 4월 11일 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액은 낙찰자에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 제3층 제에이-303호 · 도로명 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층/지상 15층 · 사용승인일 2013.05.15 · 해당 호실 3층 |
| 소유자 | 주식회사울진복 (2019.05.27. 소유권이전, 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 157,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 특기 | 2021.05.17. 민간임대주택등기 · 토지 별도등기 있음 |
| 인수 특기 | 주택임차권 미배당 보증금 잔액 · 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 구분지상권이 남는다
말소기준은 2025.04.11. 강제경매개시결정입니다. 하지만 임차인의 확정일자·전입·점유·임차권등기가 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 김민정의 주택임차권은 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 범위에서 매수인에게 인수됩니다. 현재 최저가 배당안에서는 45,406,400원이 남습니다.
여기에 매각물건명세서가 2013.10.30. 접수 제79928호 토지 을구 1번 구분지상권설정등기를 별도 인수권리로 명시합니다. 이 권리는 매각으로 말소되지 않습니다. 2020년과 2021년에 설정됐던 송파구 압류는 각각 2020.12.08.과 2022.04.14. 해제·말소됐고, 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 임차인·실질취득 — 유찰돼도 총액은 약 2억
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.12 | 2023.04.11 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 45,406,400원 |
실제 임차인은 김민정 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당표에서 별도 채권자로 표시되지만 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 김민정은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 154,593,600원만 배당받아 보증금 부족분 45,406,400원이 매수인에게 넘어갑니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 157,600,000원 | 45,406,400원 | 203,006,400원 |
| 2회 유찰 시 | 126,080,000원 | 76,485,120원 | 202,565,120원 |
| 3회 유찰 시 | 100,864,000원 | 101,348,096원 | 202,212,096원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커지기 때문에, 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대체됩니다. 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 실질취득액은 203,006,400원 → 202,565,120원 → 202,212,096원으로 보증금 200,000,000원에 집행비용 추정분이 더해진 수준에서 사실상 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,006,400원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 200,000,000원 | 154,593,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 45,406,400원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고 청구금액 200,000,000원 전액이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·상업시설·근린생활시설·공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 장지역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2013.05.15. 사용승인된 지하 4층·지상 15층 철근콘크리트 건물로, 승강기·주차장· 급배수·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고 임차권에는 주거용으로 기재돼 있습니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 토지면적 10,416㎡, 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 북측 약 40미터, 서측 약 35미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 ㎡당 10,770,000원입니다.
- 규제 기록. 감정자료에는 2025.03.24.~2025.09.30. 기간의 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않고, 현재 실질취득액이 감정가보다 높습니다. 근린시설 분류·오피스텔 이용·선순위 임차권·토지 별도등기를 함께 고려해 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합한 실질취득액으로 응찰 상한을 계산하세요.
- 임차인 배당 확인. 김민정의 보증금 200,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰자 인수 잔액을 배당표·매각물건명세서 원본으로 다시 계산하세요.
- 확약 여부 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 인수 면제에 관한 별도 확약이 없다면 현재 계산된 승계 위험을 그대로 반영해야 합니다.
- 토지 별도등기. 2013.10.30. 접수 제79928호 구분지상권의 권리자·범위·기간·사용제한을 토지등기부와 신탁원부 등 원문에서 확인하세요.
- 용도 대조. 근린시설·오피스텔·주거 임차권 기재가 함께 존재하므로 건축물대장, 집합건축물대장, 현황과 임대차 이용상태를 대조하세요.
- 배당 외 부담. 현재 배당안에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성을 확인해 임차인 배당과 인수금 변동을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
현재 최저가는 감정가의 80%인 157,600,000원이지만 이것만 보면 안 됩니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금 45,406,400원을 더한 실질취득액은 203,006,400원으로 감정가보다 높습니다. 2회·3회 유찰을 가정해도 인수액이 늘어 실질취득액은 각각 202,565,120원과 202,212,096원으로 약 2억 수준을 유지합니다.
여기에 말소되지 않는 토지 구분지상권, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이, 민간임대주택등기까지 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 시세상 할인 여부를 입증할 근거가 없습니다. 최저가 착시는 크고, 권리 부담은 명확합니다. 이 사건은 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 물건이 아니라, 임차보증금 승계와 토지 별도등기를 해소하거나 충분히 반영할 수 있는 경우에만 검토할 대상입니다.