서울동부지방법원 2025타경51334. 광진구 중곡동 헤라힐스 제4층 제401호, 전유면적 37.16㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 소유자는 신규식 지분 7분의 5, 신주환 지분 7분의 2이고, 주택도시보증공사가 306,799,740원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 등기 순서보다 안지영의 전입일입니다. 말소기준권리는 2022.09.07 잠실세무서의 신규식 지분 압류지만, 안지영은 2018.06.25 전입·점유를 시작했고 2018.06.07 확정일자를 받았습니다. 이후 2023.02.13 주택임차권등기를 마쳤으므로 배당요구를 통해 우선변제권을 행사하면서, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 147-216, 147-60 헤라힐스 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 광진구 용마산로8다길 20-2 |
| 물건종류 / 전유 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전유면적 37.16㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 신규식 지분 7분의 5 · 신주환 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 261,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 306,799,740원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2018.10.08 설정된 백연주 근저당권 50,000,000원은 2020.06.11 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 최초 말소기준은 2022.09.07 잠실세무서 압류입니다. 그보다 뒤의 광진구 압류, 성동세무서 압류, 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 말소되는 순서지만, 주택임차권등기가 지워진다는 것과 보증금 반환책임이 없어지는 것은 별개입니다. 안지영이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미회수 잔액은 매수인 인수로 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 신고인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안지영 | 제4층 제401호 37.16㎡ 전부 주거·임차권등기 | 255,000,000원 | 확정일자 2018.06.07 전입·점유 2018.06.25 임차권등기·배당요구 2023.02.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 시보증 | 안지영 보증금의 보증기관 대위·승계 신고 | 별도 보증금 아님 | 전입일·확정일자 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계·중복 |
시보증은 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 안지영 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 안지영 1명이고, 권리분석에 반영할 보증금도 255,000,000원 한 건입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 258,000,000원대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 261,600,000원 | 0원* | 261,600,000원* | 354,662,140원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,280,000원 | 49,449,920원 | 258,729,920원 | 356,799,740원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 167,424,000원 | 90,719,936원 | 258,143,936원 | 356,799,740원 |
2회 유찰되면 표면 최저가는 209,280,000원으로 내려가지만 안지영의 미배당 보증금 49,449,920원을 인수해 실질취득액은 258,729,920원이 됩니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 167,424,000원에 인수액 90,719,936원이 붙어 실질취득액은 258,143,936원입니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 전환돼 총취득액은 거의 줄지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,462,400원 |
| 1. 임차인 안지영 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 백연주 | 50,000,000원 | 2,137,600원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 306,799,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,462,400원과 안지영 보증금 255,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 세금 차감 시 임차보증금 미배당과 인수액이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 주위환경. 대원여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 완경사지의 2필지 일단 가장형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(200m), 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m), 과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 잠실세무서·광진구·성동세무서 압류의 체납액과 법정기일을 확인해 임차인보다 우선 배당될 세금 규모를 계산해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 회차의 0원만 보지 말고 실제 세금·집행비용을 반영한 안지영의 미배당 보증금을 입찰가에 더해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 시보증은 안지영 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 근저당 말소 대조. 백연주 근저당권의 2020.06.11 말소 기록과 배당 시뮬레이션상 2,137,600원 배당 반영이 서로 달라 법원 기록 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 확인. 인근 동일 용도·면적의 최근 실거래와 매물 가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 체납세액 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득액을 보라”
현재 회차에서는 안지영의 보증금 255,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 세금 선순위 차감이나 추가 유찰로 보증금 미배당이 발생하면 그 잔액은 매수인이 떠안습니다.
실제로 2회 유찰 시 낙찰가는 209,280,000원까지 내려가지만 인수액 49,449,920원이 붙어 실질취득액은 258,729,920원이고, 3회 유찰 시에도 실질취득액은 258,143,936원입니다. 표면 최저가는 크게 낮아져도 실제 부담액은 약 258,000,000원대에 머무는 인수형 구조입니다. 여기에 당해세 규모와 배당 시뮬레이션상 근저당 반영의 불일치, 시세 검증 부재까지 남아 있습니다. 결론은 현 회차 인수 0원은 조건부, 유찰 할인은 상당 부분 착시, 시세 확인 전 가격 판단은 보류입니다.