서울동부지방법원 2025타경51375. 강동구 길동 ‘청광플러스원큐브3차’ 13층 1305호, 전유면적 13.265㎡의 아파트입니다. 등기상 2014년 설정된 하나은행 근저당권은 2020.01.22 해지·말소됐습니다. 그러나 임차인 이주혜는 2020.01.16 전입신고와 확정일자를 갖추고 2020.01.31 점유를 개시했으며, 2024.03.08 보증금 126,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 말소기준으로 제시된 2025.02.26 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 96,800,000원을 기준으로 집행비용 2,142,400원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 예상배당은 94,657,600원이고, 보증금 부족분은 31,342,400원입니다. 낙찰가와 인수액의 합계는 128,142,400원으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 13층 1305호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유면적 13.265㎡ · 지하 1층, 지상 20층 중 13층 |
| 사용승인 | 2014.10.06 |
| 소유자 | 서승희 (2023.11.06 매매, 거래가 126,000,000원 · 2023.11.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 96,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 실제 임차인 | 이주혜 1명 · 보증금 126,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 잔액을 인수한다
말소기준은 2025.02.26 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류와 2025.04.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 이주혜의 전입·점유·확정일자와 주택임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 126,000,000원을 모두 회수하지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주혜 | 전유부분 전부 | 전입 2020.01.16 점유 2020.01.31 | 2020.01.16 증액분 2022.01.27 | 126,000,000원 | 2024.03.08 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
2024.04.17 등기는 같은 임차권의 점유개시일을 2020.01.31로 경정한 등기입니다. 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않으며, 실제 임차인은 이주혜 1명입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
같은 건물 ‘청광플러스원큐브3차’의 전용 13.27㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 합친 평균보다 최근 12개월 6건 평균 105,666,666원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 구간의 추세 +6.7%를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 13.27㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2025.09 | 13.27㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 2025.07 | 13.27㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 13.27㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 13.27㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.09 | 13.27㎡ | 15 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.27㎡ | 6건 | 105,666,666원 |
| 전체 평균 | 13.27㎡ | 12건 | 102,333,333원 |
최저가 96,800,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 91.6%입니다. 그러나 예상 인수액을 합친 실질취득 128,142,400원은 최근 12개월 평균보다 22,475,734원 높고, 비율로는 121.3%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다는 6,857,600원 낮은 94.9% 수준이지만, 같은 2026년 7월에 104,000,000원 거래도 있어 최신 최고가 한 건만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 6.7% 높은 흐름으로 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 현재 실질취득액은 최근 평균을 크게 웃돕니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세보다 8.4% 낮다”는 식으로 평가하면 임차보증금 인수액을 빠뜨린 결론이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,142,400원 |
| 1. 임차인 이주혜 보증금 | 126,000,000원 | 94,657,600원 |
| 2. 하나은행 근저당권 2020.01.22 해지·말소 기록 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 126,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,142,400원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당돼도 보증금 부족분 31,342,400원이 남습니다. 이 금액이 현재 회차의 예상 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
회차별 실질취득 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 96,800,000원 | 31,342,400원 | 128,142,400원 |
| 2회 유찰 시 | 77,440,000원 | 50,353,920원 | 127,793,920원 |
| 3회 유찰 시 | 61,952,000원 | 65,563,136원 | 127,515,136원 |
실질취득은 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액의 합계입니다. 회차별 집행비용 추정치가 반영돼 총액은 보증금 126,000,000원보다 조금 높게 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동사거리 북서측 인근으로 상업시설·업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며, 감정평가상 제반 환경여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 강동역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2014.10.06 사용승인된 지하 1층·지상 20층 건물 중 13층이며, 위생·급배수·난방· 소화전·화재탐지·기계식주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역의 사다리형 평지이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 207세대, 전유 13.265㎡의 소형 아파트로 실거래는 89,000,000원부터 135,000,000원까지 편차가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.3회와 낙찰률 0%를 함께 고려하면 재매각 가능성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 응찰 판단 기준은 96,800,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 128,142,400원입니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 가정에서 임차인 예상배당은 94,657,600원, 매수인 예상 인수는 31,342,400원입니다. 실제 배당표와 세금 변수를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득이 각각 127,793,920원, 127,515,136원으로 유지됩니다. 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자·보증금 증액분과 2024.04.17 경정등기의 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 확인. 하나은행 근저당권의 2020.01.22 해지·말소 상태를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 최저가 96,800,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 미배당 예상액 31,342,400원을 더한 실질취득 128,142,400원으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 105,666,666원보다 22,475,734원 높은 121.3%입니다.
최신 거래 135,000,000원보다는 낮고 최근 가격 흐름도 +6.7%이지만, 같은 2026년 7월 104,000,000원 거래가 함께 존재하며 최근 평균과의 격차가 큽니다. 여기에 단지 경매 평균 5.3회 유찰과 낙찰률 0%까지 겹칩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 127,515,136원~128,142,400원 수준에 머뭅니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리위험까지 분명한 물건입니다.