서울동부지방법원 2025타경51435. 강동구 천호동 좋은빌 3층 301호, 전용 29.88㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 224,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 179,200,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 거래가 250,000,000원의 71.7%이지만, 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 실제 임차인은 권혁건·김영상 2명이고, 배당표에서는 보증금 합계 359,500,000원 중 상당액이 매각대금으로 충당되지 않습니다.
현재 회차 배당표에서는 집행비용 3,308,800원과 권혁건 보증금 160,000,000원을 먼저 배당한 뒤, 김영상에게 15,891,200원만 배당합니다. 김영상 보증금 199,500,000원의 나머지 183,608,800원은 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰돼도 실질 부담은 179,200,000원이 아니라 362,808,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51435 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 3층 301호 · 구천면로41길 33-5 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 29.88㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 차길영 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 / 규모 | 2011.12.06 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 임차보증금을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2023.05.23 박정은 가압류 157,500,000원입니다. 이후의 케이비국민카드 가압류, 강동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 김영상은 임차권등기를 2023.06.07에 마쳤지만 전입·점유개시는 2019.05.17로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기의 접수 순위만 보고 후순위 권리로 끝난다고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서도 을구 7번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 권혁건 301호 전부 | 2014.10.22 2014.10.22 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 | 배당 160,000,000원 표상 인수 0원 |
| 김영상 301호 29.88㎡ 전부 | 2019.05.17 2021.04.27 | 199,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액인수 | 배당 15,891,200원 인수 183,608,800원 |
보증기관 대위·승계 신고 1건은 권혁건 보증금에 관한 중복 신고로 표시돼 있으므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않았습니다. 을구 7-2·7-3은 김영상 임차권의 경정·부기 항목이므로 199,500,000원을 추가 보증금으로 더하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.792억이 아니라 3.628억
좋은빌 전용 29.88㎡ 안팎의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.04의 250,000,000원 1건이며, 전체 평균은 231,500,000원입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 17.4% 높은 흐름으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.88㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 29.69㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 231,500,000원 |
| 최근 12개월 | 29.88㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
최저매각가 179,200,000원만 비교하면 최근 거래가의 71.7%로 보입니다. 그러나 매수인 인수 183,608,800원을 더한 배당표 기준 실질취득액은 362,808,800원입니다. 이는 최근 12개월 거래가 250,000,000원의 145.1%이고, 전체 평균 231,500,000원보다도 131,308,800원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 권혁건 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 1. 임차인 김영상 보증금 | 199,500,000원 | 15,891,200원 |
| 2. 서서울신용협동조합 근저당 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 11,000,000원 | 0원 |
| 4. 박정은 가압류 | 157,500,000원 | 0원 |
| 5. 케이비국민카드 가압류 | 10,974,860원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 청구 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김영상 보증금 미배당액 183,608,800원이 매수인 인수액으로 산정됐습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 먼저 차감되면 임차인 배당액이 감소해 인수액이 더 늘어날 수 있습니다. 당해세와 최우선변제는 별도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동초등학교 북동측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설과 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 8호선 암사역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 5m, 남서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 16세대 다세대주택이며 유사 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 실거래 표본도 2건으로 적어 개별 상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문·시건장치로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 감정 내용과 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 최저가 179,200,000원이 아니라 인수액을 더한 362,808,800원을 시세와 비교해야 합니다.
- 권혁건 배당 근거 확인. 2017.03.30 임차권 말소 기록과 160,000,000원 전액 배당 산정이 함께 존재하므로 배당요구서·채권승계 자료를 대조해야 합니다.
- 김영상 인수액 확인. 보증금 199,500,000원 중 예상배당 15,891,200원을 제외한 183,608,800원이 인수되는 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 권혁건 보증금 관련 대위·승계 신고 500,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 마세요.
- 미상 표기 확인. 성명·전입일·보증금이 불명확한 표기는 대항력 가능·미상으로 두고 전입세대열람과 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 우선 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.10.24 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부·명도 조사. 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 점유관계, 시설 상태, 체납 관리비와 실제 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.79억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 1회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 현재 배당표대로라면 낙찰대금 179,200,000원에 김영상 보증금 미배당액 183,608,800원을 더 부담해 실질취득액이 362,808,800원에 이릅니다. 최근 12개월 실거래 250,000,000원보다 112,808,800원 높고, 감정가보다도 138,808,800원 높습니다.
또한 과거 말소된 권혁건 임차권과 현재 예상배당 160,000,000원의 관계, 보증기관의 대위·승계, 성명·전입일이 불명확한 표기, 당해세 우선배당 가능성까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리관계 원본 대조가 필수인 고위험 물건입니다.
