530,621,000원
춘천지방법원 2025타경111. 감정평가상 일련번호 1은 근린생활시설(기타사무소), 일련번호 2~11은 아파트 단위세대로 이용되는 주상용 부동산이며 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층, 101호 외 10개호이고 토지는 314.0㎡의 사다리형 평지입니다. 현재 최저매각가는 530,621,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고 배당모델도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 점유관계에는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없는 항목이 있고, 김흥식 명의 유치권 신고도 기존 확정판결 대상과 별도의 신고를 나누어 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경111 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 중앙시장1길 22-52, 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 일련번호(1) 근린생활시설(기타사무소), 일련번호(2~11) 아파트 단위세대 · 일괄매각 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 6층 · 101호 외 10개호 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,547,000,000원 / 530,621,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 552,116,638원 |
| 근저당 채권최고액 | 780,000,000원 · 죽변수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 점유·유치권을 봐야 한다
권리 흐름에서 기준으로 잡힌 권리는 2019.10.31 삼척시 압류입니다. 다만 이 압류에는 2020.11.06 해제에 따른 말소등기도 존재합니다. 이후 2020.10.30 죽변수산업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당, 2024.10.15 삼척시 압류, 2025.02.14 임의경매개시결정이 이어집니다. 근저당과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 없음과 ‘가능·미상’을 분리
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박칠성 | 101호 전부 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 김흥식 | 주거 | 2020.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 임재수 | 201호 | 2020.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 조순이 | 202호 전부 | 미상 | 1,000,000원 / 월 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 박성배 | 301호 전부 | 2020.06.29 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| JIN MEILAN | 302호 | 2023.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| JIN MEILAIN | 302호 | 2023.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 이정식 | 401호 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김성주 | 402호 전부 | 2025.02.26 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김현정 | 501호 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 배정선/박칠성 | 502호 전부 | 2020.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 이진용 | 602호 전부 | 2020.07.03 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
전입일이 확인된 김흥식·임재수·박성배·JIN MEILAN·JIN MEILAIN·이정식·김성주·김현정·배정선/박칠성·이진용은 현재 정리된 권리관계에서 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 반면 박칠성의 101호 전부, 조순이의 202호 전부, ‘점포’ 기재 항목은 전입신고일을 알 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 이 세 항목을 확인하기 전에는 배당모델의 인수 0원을 법적 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 유치권 — 확정판결과 별도 신고를 혼동하면 안 된다
2025.03.14 김흥식은 공사대금 533,000,000원에 대한 유치권을 신고했습니다. 이후 채무자 겸 소유자 김영숙이 김흥식을 상대로 제기한 사건에서 공사대금 284,900,000원과 대여금 41,000,000원을 피담보채권으로 하는 유치권에 대해 목록 2~11의 유치권 부존재 판결이 내려졌고, 2026.03.31 대법원 2025다219718 상고기각으로 확정판결이 제출됐습니다.
④ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 1,547,000,000원, 현재 최저매각가는 530,621,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 크지만, 이 물건은 근린생활시설과 아파트 단위세대가 함께 있는 일괄매각이고 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
아르미안1은 10세대, 사용승인일은 2018.06.14로 확인되며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 최근 낙찰금액은 확인되지 않고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있어, 가격 판단은 현장 임대수익·개별 호실 가치·일괄매각 전체 구성의 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 530,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,706,210원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 780,000,000원 | 522,914,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 530,621,000원을 전제로 집행비용 7,706,210원과 근저당권자 522,914,790원을 배당하면 잔여는 0원이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 257,085,210원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 530,621,000원 | 522,914,790원 | 257,085,210원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 371,434,700원 | 365,434,614원 | 414,565,386원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 260,004,289원 | 255,564,229원 | 524,435,771원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼척고속버스터미널 북서측 인근의 주상용 부동산으로, 주위는 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 일련번호 1은 근린생활시설(기타사무소), 일련번호 2~11은 아파트 단위세대로 이용됩니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6~7미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 314.0㎡, 지목 대, 사다리형 평지이며 아파트 및 상가부지로 이용 중입니다. 공시지가는 547,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3건 확인. 101호 박칠성, 202호 조순이, ‘점포’ 기재 항목은 전입일이 미상입니다. 주민등록·사업자등록·점유개시·임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재대조. 2019.10.31 압류와 2020.11.06 해제·말소 이력이 함께 존재하므로 대항력 판단 기준일을 최신 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권을 두 갈래로 확인. 목록 2~11의 기존 피담보채권에는 2026.03.31 확정판결이 제출됐지만, 2026.01.29 별도 33,568,670원 신고는 별개로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린생활시설과 아파트 단위세대가 함께 묶여 있으므로 목록별 현황·점유자·시설 상태와 실제 인도 범위를 따로 확인해야 합니다.
- 할인율만으로 응찰가를 정하지 말 것. 실거래 가격 근거가 확인되지 않아 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 관리·시설비 확인. 소방시설과 승강기 유지관리비 등이 유치권 신고 사유로 등장한 만큼 실제 관리비·시설 유지비·대납내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서·판결문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 미상 권리의 해소가 먼저다
이 사건은 감정가 1,547,000,000원에서 3회 유찰되어 530,621,000원까지 내려온 만큼 숫자만 보면 강한 할인으로 보입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 권리의 빈틈입니다. 등기·배당표상 인수액은 0원이지만 박칠성·조순이·점포 항목은 대항력 가능·미상이고, 유치권도 기존 목록 2~11의 확정판결과 별도 33,568,670원 신고를 나눠 확인해야 합니다.
따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”만으로 끝나는 단순 사건이 아닙니다. 3회 유찰이라는 가격 신호보다 임차·점유 기준일, 일괄매각 각 목록의 점유 상태, 유치권 신고의 범위와 최신 처리상태를 먼저 해소해야 합니다. 가격 판단은 보류, 권리 확인이 선행. 현재 단계의 핵심 결론입니다.
