578,698,000원
춘천지방법원 2025타경201. 강원특별자치도 동해시 천곡동 967-21, 감추2길 17에 위치한 토지 257.0㎡와 철근콘크리트구조 4층 다가구주택의 일괄매각 사건입니다. 감정가 826,711,400원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 578,698,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 김현주이며, 동해묵호신용협동조합이 356,277,648원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리의 출발점은 2017.02.09 설정된 동해묵호신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 494,000,000원이며, 이 근저당권보다 뒤에 설정되거나 등기된 압류·전세권·주택임차권과 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자와 배당 시뮬레이션의 항목 불일치, 불법증축 이력을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 천곡동 967-21 · 강원특별자치도 동해시 감추2길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 토지 / 건물 | 대 257.0㎡ · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 김현주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 826,711,400원 / 578,698,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해묵호신용협동조합 / 356,277,648원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 조경수 등은 토지가치에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계는 미완성
말소기준권리는 2017.02.09 접수된 동해묵호신용협동조합의 근저당권입니다. 2018.07.12 설정된 국의 전세권은 2019.02.21 해지를 원인으로 말소됐고, 동해시의 2019년·2023년 압류 역시 각각 해제 후 말소됐습니다. 2024.10.31 등기된 문대혁의 주택임차권과 2025.04.24 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 대상 2명
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문대혁 | 101호 30㎡ · 주거(임차권등기) | 전입 2020.11.02 확정 2020.10.05 점유개시 2020.10.31 | 40,000,000원 | 2024.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차권자 | 점유 부분 미상 · 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인 대상은 문대혁과 차권자 총 2명입니다. 문대혁은 대항력이 없지만, 차권자는 핵심 정보가 확인되지 않아 별도의 임대차 원본·주민등록 전입세대·점유 현황 확인이 필요합니다.
③ 가격 검증 — 감정가의 70%이지, 시세의 70%는 아니다
현재 최저매각가 578,698,000원은 감정가 826,711,400원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 동일·유사 다가구주택의 최근 거래가와 수익가치가 확인되기 전에는 시세 대비 가격 메리트 판단을 보류해야 합니다.
토지는 제2종일반주거지역의 대 257.0㎡이며 개별공시지가는 322,900원/㎡입니다. 다만 공시지가는 실거래가가 아니고, 건물에는 임대관계 미상·공실·호수 표기 문제·불법증축 이력이 함께 존재하므로 단순 토지가격이나 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 578,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,186,980원 |
| 2. 근저당권 · 동해묵호신용협동조합 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 3. 전세권 · 국 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,511,020원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 총 채권액 534,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 36,511,020원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 578,698,000원 | 534,000,000원 | 0원 | 36,511,020원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 405,088,600원 | 398,637,714원 | 135,362,286원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 283,562,020원 | 278,792,152원 | 255,207,848원 | 0원 | 0원 |
⑤ 건축물·점유 현황 — 12.09㎡ 불법증축과 호수 표기 확인
현황조사서에는 다가구주택 중 202호·301호·302호가 공실 상태라고 기재돼 있습니다. 또한 각 층의 4호는 실제로 존재하지 않고, 4호를 5호로 표기해 사용하는 것으로 조사됐습니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서와 현황조사에는 위반건축물과 호수 표기 문제가 별도로 나타나므로 현장과 건축물대장을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시평생학습관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다가구주택·다세대주택·주상용건물이 밀집한 주택 및 상가 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층으로 외벽은 화산석붙임·드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배·일부 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 257.0㎡, 평지의 세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 322,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구 15m 이하·소로1류 접합·모든 축종 제한 가축사육제한구역입니다.
- 환금성. 다가구주택은 임대관계와 수익성 확인이 핵심이나 현재 임대관계가 미상이고, 공실·점유자 미상·위반건축물 이력이 함께 있어 매수층과 금융조건이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차권자 임대차 확인. 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 판정해야 합니다.
- 문대혁 배당 확인. 보증금 40,000,000원과 배당요구가 확인되므로 실제 배당순위와 배당예상액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 국 전세권 재검토. 2019.02.21 말소된 전세권 40,000,000원이 배당표에 반영된 이유를 확인하고 배당 시뮬레이션을 수정해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 불법증축 12.09㎡의 현존 여부, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 비용을 동해시에 확인해야 합니다.
- 호수와 점유 대조. 4호를 5호로 표기해 사용하는 현황과 202호·301호·302호 공실 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동해시 천곡동 다가구주택의 최근 거래가·임대수익·공실률과 비교해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수 0원은 아직 확정값이 아니다”
이 사건은 2017.02.09 동해묵호신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 삼을 수 있어 등기상 권리 구조는 비교적 선명합니다. 문대혁의 전입신고는 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 차권자의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 말소된 국 전세권 40,000,000원이 배당표에 포함되고, 배당요구한 문대혁의 보증금 40,000,000원은 빠져 있어 예상배당과 인수액을 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 12.09㎡ 불법증축 이력과 호수 표기 문제도 해결해야 합니다.
현재 최저가 578,698,000원은 감정가의 70%지만, 시장가격과의 비교가 끝나지 않았으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 말소기준은 확인, 가격과 점유·건축물 위험은 보류입니다. 차권자의 임대차와 배당표 불일치를 해소하고 위반건축물 상태를 확인한 뒤에야 산정 인수 0원과 적정 입찰가를 확정할 수 있습니다.
