62,426,000원
춘천지방법원 2025타경207. 동해시 천곡동 1062, 대학로 14 소재 집합건물의 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가 당시 기호 1·2가 일체로 “만화카페”로 이용 중인 것으로 조사됐고, 임차인이 운영 중인 것으로 확인됐습니다. 현재 소유자는 김민숙이며 2014.04.07. 소유권을 취득했고, 같은 날 주문진농업협동조합이 채권최고액 156,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 신용보증기금·강원신용보증재단·근로복지공단·하나카드의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저매각가 62,426,000원으로 낙찰된다고 가정할 때 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경207 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 천곡동 1062 1층105호 · 대학로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 기호 1,2 일체로 만화카페 이용 중 |
| 소유자 | 김민숙 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 62,426,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 126,543,235원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.07. 주문진농업협동조합 근저당 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리
등기부에는 1997년 농업협동조합중앙회 근저당도 있었지만 이미 말소됐고, 2023년 김경숙 가압류 역시 해제로 말소됐습니다. 2024년 보전처분과 회생절차개시도 2025년 간이회생절차 폐지에 따라 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2014.04.07. 주문진농업협동조합 근저당이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제 여부는 별도 확인
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창규 | 본건 기호1번 전부 | 2024.05.30 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2025.05.21 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 0원 |
임차인 이창규의 신고일은 2024.05.30.으로 말소기준권리인 2014.04.07. 근저당보다 늦습니다. 제공된 판정도 “대항력 없음”입니다. 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 500,000원이며 2025.05.21. 배당요구를 했습니다. 우선변제 여부는 확정된 값이 없으므로 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,523,668원 |
| 2. 근저당 · 주문진농업협동조합 | 156,000,000원 | 60,902,332원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 521,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 84,480,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 18,110,600원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,288,764원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 793,779,364원, 예상 배당액은 60,902,332원, 미배당액은 732,877,032원입니다. 집행비용은 1,523,668원으로 추정돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 62,426,000원 | 60,902,332원 | 732,877,032원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 43,698,200원 | 42,511,632원 | 751,267,732원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 30,588,739원 | 29,638,142원 | 764,141,222원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시청 남서측 인근으로, 각종 상업용·업무용 건물과 근린상가·아파트 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 7층 건물의 1층105호이며, 기호 1,2를 일체로 만화카페로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 옥내소화전, 화재탐지·경보시설, 승강기시설, 개별 냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10M 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 접합니다. 토지는 평지의 상업용 건부지이고 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용과 달리 실제 영업수익·공실·점포 분리 가능성 등에 따라 매수층과 가격 차이가 커질 수 있으므로 현장 영업 상태와 주변 상권을 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 근린시설 실거래 비교값이 없으므로, 최저가 62,426,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 거래사례로 검증해야 합니다.
- 105호·106호 사용관계. 감정평가상 두 호실을 일체로 만화카페로 이용하고 있으므로, 내부 경계·출입·설비가 105호만으로 독립 가능한지 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 이창규는 대항력이 없고 배당요구를 했지만 현재 영업 중인 임차인의 실제 인도 시점과 협의 가능성은 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 우선변제 여부가 확정된 값으로 제시되지 않았고 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 공용관리비·영업시설. 상가 관리비 체납과 만화카페 인테리어·시설물의 소유관계 및 철거·원상복구 문제를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2014.04.07. 주문진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인 이창규도 기준권리 이후 신고라 대항력이 없고, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 감정가 182,000,000원에서 이미 3회 유찰돼 최저가가 62,426,000원까지 내려왔고, 기호 1·2를 함께 만화카페로 사용 중인 근린시설입니다. 여기에 시장 실거래 비교값도 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 깨끗하지만, 가격·점유·105호 단독 사용 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
