127,400,000원
춘천지방법원 2025타경207. 동해시 천곡동 대학로 14에 있는 7층 집합건물의 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가 당시 105호와 106호는 하나의 만화카페로 이용됐고, 본건 105호 전부를 점유한 임차인 이창규가 확인됩니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 500,000원이며, 2024.05.30 전입 후 2025.05.21 배당요구를 했습니다.
임차인의 전입은 자료상 말소기준인 1997.12.24 농업협동조합중앙회 근저당보다 늦고, 2014.04.07 설정된 주문진농업협동조합 근저당보다도 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 회차의 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 127,400,000원입니다.
하지만 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격 메리트까지 확인되는 것은 아닙니다. 직접 비교할 실거래 수치가 없고, 근린시설은 호실 분리 상태·임대수익·공실 가능성·영업시설 철거비에 따라 가치 편차가 큽니다. 특히 105호와 106호를 일체로 사용한 현황이므로 105호 단독 이용 가능성과 설비·출입구·내부 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 천곡동 1062 1층 105호 도로명: 강원특별자치도 동해시 대학로 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 7층 건물 내 1층 105호 · 감정평가상 105호·106호 일체로 만화카페 이용 |
| 소유자 | 김민숙 (2014.04.07 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북강릉농업협동조합(변경 전 주문진농업협동조합) / 126,543,235원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지·용도지역 | 대지 714.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 건부지 · 평지·세로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수 0, 등기 순위는 원본 대조
2014.04.07 주문진농업협동조합 근저당 156,000,000원, 신용보증기금·강원신용보증재단· 근로복지공단·하나카드의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 임차인의 전입일보다 앞선 담보권 또는 말소기준권리 이후의 권리입니다. 자료상 매각으로 소멸하고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
2024년 보전처분과 회생절차개시 등기는 2025.02.05 간이회생절차 폐지 후 2025.03.10 관련 등기가 말소됐습니다. 2023.04.25 김경숙 가압류도 2023.05.30 해제를 원인으로 말소된 기록이 있으므로, 실제 배당요구 채권과 등기상 존속 권리를 구분해서 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·배당요구 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창규 본건 기호 1번 전부 | 전입 2024.05.30 배당요구 2025.05.21 | 5,000,000원 500,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자 확인 필요 | 승계 아님 인수 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 182,000,000원, 현재 최저가는 127,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 실거래 평균·최신 거래가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
상가는 아파트처럼 동일 평형 거래가로 단순 비교하기 어렵습니다. 본건은 동해시청 남서측의 상업지대에 있고 차량 진입과 대중교통 여건은 양호하지만, 실제 매수가는 105호 단독 임대료, 106호와의 물리적 분리 가능성, 공실 기간, 시설 철거비와 관리비를 반영해 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 0원 | 127,400,000원 | 872,923,464원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 89,180,000원 | 0원 | 89,180,000원 | 910,565,104원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 62,425,999원 | 0원 | 62,425,999원 | 936,837,533원 |
낙찰가가 내려가면 매수인의 실질취득액도 같은 폭으로 내려가지만, 채권자 미배당액은 872,923,464원에서 910,565,104원, 936,837,533원으로 늘어납니다. 어느 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원이며 신청채권자 청구액 126,543,235원도 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 160,000,000원 | 124,816,400원 |
| 3. 근저당 · 주문진농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김경숙 | 43,960,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 521,900,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강원신용보증재단 | 84,480,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 18,110,600원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,288,764원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 997,739,864원 중 예상배당은 124,816,400원이고, 미배당은 872,923,464원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시청 남서측 인근이며, 각종 상업용·업무용 건물과 근린상가, 아파트가 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 7층 건물의 1층 105호입니다. 105호와 106호를 일체로 만화카페로 이용 중이며, 내부는 치장목재와 인테리어 마감, 노출천장 등이 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 옥내소화전, 화재탐지·경보시설, 승강기와 개별 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 10m 포장도로에 접하며, 대지 714.0㎡는 평지의 세로장방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역의 제한 높이는 60m이고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이라는 접근성은 장점이지만, 아파트와 달리 거래가격보다 임대수익과 공실 가능성의 영향을 크게 받습니다. 105호 단독 활용 여부가 매각가와 재임대 가능성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 1997.12.24 근저당을 말소기준으로 제시한 내용과 2014.04.07 해당 근저당 말소등기가 함께 존재합니다. 현재 유효한 권리순위와 배당표를 등기부 원본·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 이창규의 임대차계약서, 사업자등록 또는 전입 내역, 확정일자와 배당요구 종기 내 접수 여부를 대조하세요.
- 명도·영업시설. 대항력은 없지만 만화카페 영업장입니다. 집기 반출, 원상회복, 폐업·이전 일정과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 105호·106호 분리. 출입구, 전기·수도·냉난방, 소방설비, 내부 벽체와 화장실 사용 관계가 호실별로 분리되는지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 단정하지 말고, 대학로 14 인근 1층 근린상가의 매매·임대 사례와 105호 단독 예상 임대료를 조사해야 합니다.
- 체납 비용. 관리비, 전기·수도요금, 공용부분 부담과 시설 철거·복구비를 실질취득비용에 더해 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당순위 변동이 매수인 인수로 이어지는지 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 물건의 임차인은 1명이고 대항력이 없어, 현재 회차 기준 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 최저가 127,400,000원이 곧 실질취득액이라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 권리 외에는 확인할 것이 많습니다. 감정평가상 105호와 106호가 하나의 만화카페로 운영되고 있고, 상가 실거래 비교 수치도 없습니다. 더구나 1997년 근저당의 말소 기록과 예상배당 순위가 함께 나타나므로 원본 권리관계 확인이 선행돼야 합니다. 인수는 합격, 가격은 검증, 현장은 필수. 현재 최저가가 매력적인지는 105호 단독 활용성과 임대수익을 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.