춘천지방법원 2025타경210. 강릉시 포남동 1144-7 토지와 지상 단층 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2002.12.23. 사용승인된 경량철골조 판넬지붕 구조이며, 현재 근린생활시설인 이마트24로 이용되고 있습니다. 소유자는 김영민 단독소유이고, 신청채권자는 주식회사 비지에프리테일, 청구금액은 30,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2003.04.15. 설정된 강릉농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 장명희의 전입일은 2024.11.20.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 승계하지 않으며, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 379,453,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경210 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 1144-7 · 경강로 2244 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 현재 근린생활시설(상호: 이마트24) 이용 |
| 토지 | 대 237.7㎡ · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 2002.12.23. 사용승인 |
| 소유자 | 김영민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 542,075,100원 / 379,453,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 비지에프리테일 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 일괄매각 범위 | 담장·울타리는 토지에 포함, 건물 부대설비와 외부 목재데크는 건물에 포함 |
| 매각 제외 | 지상 ATM기기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2003.04.15. 강릉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 임차인 장명희도 2024.11.20. 전입하여 말소기준권리보다 후순위이므로 보증금의 대항력 인수는 발생하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장명희 | 본건 기호 2번 전부 | 2024.11.20. | 40,000,000원 1,200,000원 | 2025.06.10. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
장명희는 보증금 40,000,000원, 월세 1,200,000원으로 건물 전부를 점유하고 배당요구를 마쳤습니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다. 확정일자는 미상이고, 우선변제 또는 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 70%는 할인율이지 시세가 아니다
감정가는 542,075,100원, 현재 최저가는 379,453,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 근린시설과 토지를 묶은 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 379,453,000원 | 373,340,658원 | 327,840,457원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 265,617,099원 | 261,098,460원 | 440,082,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 185,931,969원 | 182,528,921원 | 518,652,194원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미회수액은 증가하지만, 그 금액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자인 주식회사 비지에프리테일의 30,000,000원도 세 시나리오 모두 예상배당이 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 379,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,112,342원 |
| 1. 근저당 · 강릉농업협동조합 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정중시 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 강릉신용협동조합 | 215,000,000원 | 73,340,658원 |
| 4. 근저당 · 주식회사비지에프리테일 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 27,540,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강원신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 비지에프리테일 | 28,677,260원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 65,963,855원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 701,181,115원 중 채권자 예상배당은 373,340,658원, 미배당은 327,840,457원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 담보권 배당에 모두 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포남1동 주민센터 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 237.7㎡, 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다. 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 도로·규제. 대로3류와 소로2류에 접하며, 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층건물로 벽체는 판넬·강화유리, 바닥은 타일붙임, 창호는 알루미늄새시 등입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 등기부상 근린생활시설 및 단독주택이었으나 2021.06.18. 용도변경을 완료해 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 매각 범위. 담장·울타리는 토지에, 부대설비와 건물 외부 목재데크는 건물에 포함됩니다. 지상 ATM기기는 매각에서 제외됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,113,000원이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 준주거지역 근린시설과 토지의 거래가격·임대수익을 별도로 비교하세요.
- 임차인 원본 확인. 장명희의 임대차계약서, 확정일자, 사업자등록과 실제 점유 범위를 확인해 우선변제·최우선변제 가능성을 대조하세요.
- 영업 점유·명도. 건물 전부가 근린시설로 이용 중이므로 영업 종료, 집기 반출과 인도 일정을 확인하세요.
- ATM 제외. 매각 제외 ATM기기의 설치 위치와 철거·원상복구 범위를 현장에서 확인하세요.
- 포함 시설 확인. 담장·울타리·목재데크·냉난방설비가 평가 범위와 실제 현황에서 일치하는지 확인하세요.
- 용도변경 대조. 2021.06.18. 용도변경 내용과 현 영업 상태가 건축물대장·허가사항에 부합하는지 확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성, 체납 공과금 등 예상배당표 밖의 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리관계는 결론이 비교적 분명합니다. 실제 임차인은 장명희 1명이나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 379,453,000원으로 최저가와 같습니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 542,075,100원에서 한 차례 유찰되어 70%까지 내려왔지만, 이는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 할인율은 아닙니다. 특히 현재 영업 중인 근린시설이고 임차인이 건물 전부를 점유하며, ATM은 매각에서 제외됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 입찰의 성패는 토지·건물의 실제 가치와 임대수익, 명도 조건을 얼마나 정확히 검증하느냐에 달려 있습니다.