춘천지방법원 2025타경30481. 동해시 발한동 소재 토지와 단층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 경매 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 표시되어 있으나, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 196㎡의 대지이며 평지·사다리형, 소로 한 면에 접합니다. 건물은 시멘트 블록조 칼라강판지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2013년 4월 5일 최석순 명의 근저당권 50,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 강원신용보증재단·농협은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 나타나지 않으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 발한동 100-18 · 향로복개로 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 196㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트 블록조 칼라강판지붕 단층 단독주택 |
| 소유자 | 최정일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 97,547,380원 / 68,283,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강원신용보증재단 / 39,222,311원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2013.04.05. 설정된 최석순의 근저당권 50,000,000원입니다. 2023년과 2024년에 설정된 가압류 및 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 구조 — 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 68,283,000원으로 감정가 97,547,380원의 70%입니다. 하지만 단독주택과 토지는 공동주택처럼 동일 평형 거래를 바로 비교하기 어렵고, 토지 형상·접도·건물 노후도·제시외 건물 및 실제 사용면적이 가격에 큰 영향을 줍니다. 따라서 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 68,283,000원 | 0원 | 68,283,000원 | 81,690,271원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,798,100원 | 0원 | 47,798,100원 | 101,806,443원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 33,458,669원 | 0원 | 33,458,669원 | 115,887,764원 |
임차보증금이나 인수 권리가 없기 때문에 유찰될수록 매수인의 실질취득액은 매각가와 함께 낮아집니다. 반대로 채권자 미배당은 증가합니다. 이 미배당은 원칙적으로 채권자 측의 회수 부족액이며, 매수인이 추가로 인수하는 금액과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,629,094원 |
| 1. 근저당권 · 최석순 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 북강릉농업협동조합 | 19,185,000원 | 16,653,906원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 33,660,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,276,866원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 강원신용보증재단 | 39,222,311원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 배당액은 66,653,906원, 단순 합산 미배당액은 81,690,271원이며 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 북강릉농업협동조합 가압류의 말소 기록과 강원신용보증재단 채권의 본압류 이행 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 묵호중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·소형점포·주거나지가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지 조건. 대지 196㎡, 평지의 사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 164,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역과 묵호중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 시멘트 블록조 칼라강판지붕 단층 단독주택이며, 기본 위생시설과 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 공동주택보다 개별성이 강합니다. 토지 접도·건물 상태·제시외 부분과 실제 사용면적에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 제시외 건물의 위치·구조·소유관계를 매각목록과 감정평가서 도면으로 대조하세요.
- 현황 면적 확인. 변소는 공부상 1.2㎡, 실측 약 8.6㎡입니다. 실제 경계와 면적, 증축 부분의 상태를 현장에서 확인하세요.
- 지붕 차이 확인. 단층주택은 공부상 시멘트기와지붕, 현황상 칼라강판지붕입니다. 수선 이력과 누수·부식 상태를 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 인도 협의나 인도명령이 필요한지를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 배당관계 원본 대조. 이미 말소된 북강릉농업협동조합 가압류의 배당 반영 사유와 강원신용보증재단 채권의 중복 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 단독주택·토지의 실제 거래, 토지가격, 건물 잔존가치와 예상 수선비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 공법상 제한 확인. 제2종일반주거지역·상대보호구역·가축사육제한구역의 행위 제한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 결론은 분명합니다. 2013.04.05. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 보증금도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 안전하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
현재 최저가는 68,283,000원으로 감정가의 70%이지만, 이 물건은 토지와 단독주택의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 지붕의 공부·현황 차이와 변소의 1.2㎡·약 8.6㎡ 면적 차이도 있습니다. 따라서 권리는 통과, 가격과 현황은 보수적으로 재검증하는 접근이 맞습니다. 현장 확인과 개별 시세 검증 없이 ‘한 번 유찰됐으니 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.