춘천지방법원 2025타경30564. 강릉시 강동면 안인진리 128-1 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 토지면적은 438㎡입니다. 소유관계는 강철규·강철모·김경희가 각각 3분의 1 지분을 가진 공유 상태이며, 김경희가 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
권리구조의 중심은 근저당이 아닙니다. 현재 등기부상 근저당권과 압류는 없고, 과거 김창근 명의의 근저당·가압류·경매 관련 권리는 이미 말소됐습니다. 반면 2024.09.05. 김경희가 강철모·강철규 지분에 설정한 공유물분할청구권 보전 가처분이 현재 경매개시결정보다 앞섭니다. 권리 데이터상 이 가처분은 매수인 인수로 분류돼 있으나, 매각물건명세서에는 해당 가처분에 대한 가처분권자의 말소동의서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30564 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리 128-1 · 강동면 안인진길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강철규 3분의 1 · 강철모 3분의 1 · 김경희 3분의 1 |
| 토지 | 438㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 261,650,000원 / 89,746,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자우선매수권 적용 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분과 말소동의서가 포인트
현재 사건의 기준 시점은 2025.06.25. 접수된 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.05. 김경희 명의의 가처분은 강철모·강철규 지분에 대한 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지를 내용으로 합니다. 등기 권리 데이터에서는 이 가처분을 선순위 인수로 분류하지만, 매각물건명세서에는 가처분권자인 신청채권자의 말소동의서 제출이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 — 확정된 임차인 신고는 없다
| 구분 | 점유·임대 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차관계 | 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 확인된 승계 없음 |
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재가 미상이므로, 이를 곧바로 “점유자 없음” 또는 “대항력 없음”으로 단정할 수는 없습니다. 현장 점유자와 전입관계는 입찰 전 별도 확인이 필요한 영역입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교 자료는 없다
감정가 261,650,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,746,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 62,822,199원, 5회 유찰 시 43,975,539원입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 수 없습니다. 특히 안인항 인근의 펜션·음식점·단독주택이 혼재한 지역이고 토지와 주택이 결합된 물건이므로, 일반적인 공동주택처럼 단순 평형 시세로 환금성을 재단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,015,428원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 김경희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,730,572원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 강동면 안인진리 소재 안인항 남서측 인근. 주변은 펜션, 음식점 등 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 운행 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층, 외벽 사이딩 마감, 내벽 벽지도배·타일, 바닥 장판·타일, PVC샷시 창호이며 위생·난방설비가 있습니다.
- 토지. 438㎡, 지목 대, 계획관리지역. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·성장관리계획구역에 포함되고 농업진흥구역에 접합니다.
- 공시지가. 140,200원/㎡.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 건물 내부 일부 누수가 조사됐습니다.
- 토지 이용. 일부는 전으로 사용 중이며 일부 지상에 매각에 포함되는 과수목이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소동의서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 최우선 사항입니다. 가처분의 실제 말소 처리 조건을 매각물건명세서와 제출서류로 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와의 진행 관계 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 지적경계 불분명으로 측량이 필요하다고 명시돼 있고, 제시외 건물이 일부 인접지상에 걸쳐 있을 가능성이 있습니다.
- 누수 확인. 건물 내부 일부 누수 조사 내용이 있으므로 보수 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자·전입관계·인도 가능성을 별도 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 토지·건물 상태와 주변 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 과수목이 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 가처분과 경계를 확인할 물건”
이 사건은 감정가 261,650,000원에서 최저가 89,746,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없고 이미 3회 유찰됐기 때문에 34.3%라는 할인율 자체를 투자매력으로 해석하면 안 됩니다. 권리 측면에서는 과거 근저당·가압류 등이 정리됐고, 현재 핵심인 김경희 명의 가처분도 말소동의서가 제출돼 배당 모델상 인수액은 0원입니다. 다만 그 가처분의 말소 처리 확인, 공매공고 교차 확인, 경계 측량, 제시외 건물 위치, 누수와 점유관계까지 확인해야 비로소 가격 판단 단계로 넘어갈 수 있습니다. 낮은 최저가보다 서류와 현황 확인이 먼저인 사건입니다.
