춘천지방법원 2025타경30564. 강릉시 강동면 안인진리 128-1 토지와 주택을 일괄매각하는 공유물분할 경매입니다. 토지는 438㎡이고, 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층으로 현재 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 강철규·강철모·김경희로 각 지분 3분의 1씩 보유하고 있습니다.
권리의 핵심은 2024년 9월 5일 김경희가 강철모·강철규 지분에 설정한 공유물분할청구권 보전 가처분입니다. 매각물건명세서상 인수 대상이 될 수 있는 권리로 기재됐지만, 가처분권자이자 신청인인 김경희의 가처분 말소동의서가 제출됐습니다. 따라서 동의서가 유효하게 집행되어 실제 말소되는 것을 전제로 하면 가처분의 실질 금액 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.
다만 이 말소동의는 해당 가처분에만 적용됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 별도의 점유자나 임차권이 존재하는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 또한 과거 공매공고와 2024년 공매에 따른 지분 이전 이력이 있어 한국자산관리공사 공매 진행상태와 현재 등기상태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30564 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리 128-1 · 도로명 강동면 안인진길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 경량철골조 판넬지붕 단층 · 주택 이용 |
| 토지 | 438㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강철규 3분의 1 · 강철모 3분의 1 · 김경희 3분의 1 |
| 경매성격 | 공유물분할을 위한 경매 · 신청인 김경희 · 청구금액 0원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,650,000원 / 183,155,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 공시지가 | 140,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 가처분은 동의서 확인
2008년 소유권보존 당시 강연희·강철모·강철규가 각 3분의 1씩 공유했습니다. 2011년 김창근 명의 근저당권 60,000,000원이 설정됐으나 2014년 말소등기가 이루어졌습니다. 강연희 지분에 설정됐던 2019년 가압류와 2020년 국세 압류도 2024년 공매에 따른 김경희 지분 취득과 함께 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 183,155,000원으로 감정가 261,650,000원의 70%입니다. 그러나 안인진리 128-1의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 동일·유사 물건 거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
이 물건은 공동주택 한 호가 아니라 토지 438㎡와 주택, 제시외건물 및 과수목을 함께 평가한 복합물건입니다. 토지 일부는 전으로 사용 중이며, 제시외건물이 일부 인접지상에 소재할 가능성도 있습니다. 따라서 일반적인 주택 실거래가 한 건과 단순 비교하기보다 토지가격, 건물 상태, 경계측량 결과, 제시외건물의 실제 위치를 분리해 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,364,170원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 김창근 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 김창근 | - | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 김창근 | 218,640,000원 | 119,790,830원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 김창근 | - | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 김경희 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 278,640,000원 중 179,790,830원이 배당되고 98,849,170원이 미배당됩니다. 매수인 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 근저당권과 가압류에는 각각 2014년 및 2024년 말소기재가 있으므로 실제 배당권자·채권액·배당순위는 배당요구와 채권계산서, 등기 원본을 대조해야 합니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강릉시 강동면 안인진리 소재 안인항 남서측 인근으로, 주변은 펜션·음식점 등 근린생활시설과 단독주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층 주택으로 외벽은 사이딩, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 PVC샷시입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 설치돼 있으며, 건물 내부 일부에 누수가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 438㎡의 평지·부정형 토지로 일부는 전으로 사용 중이고, 과수목은 매각에 포함됩니다.
- 제시외시설. 제시외건물이 매각에 포함되며, 일부가 인접지상에 소재할 가능성이 있어 지적경계 측량이 필요합니다. 건물에 부속된 데크와 차양시설은 건물가격에 포함 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리계획구역에 해당하며 농업진흥구역과 접합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소동의서 원본. 토지·건물 각 목록과 등기 순위, 말소 대상, 조건, 제출자의 권한을 확인하고 매각 후 실제 말소 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 점유·임차관계. 임대관계 미상인 만큼 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 보증금·확정일자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공매 교차확인. 2023년 공매공고와 2024년 공매에 따른 지분 이전 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매의 종결 여부와 잔존 절차를 대조해야 합니다.
- 경계측량. 제시외건물이 인접지상에 소재할 가능성이 있고 지적경계가 불분명하므로 입찰 전 측량 가능성과 비용, 침범·철거 위험을 검토해야 합니다.
- 누수·보수비. 내부 일부 누수의 원인과 범위, 지붕·외벽·데크·차양시설의 상태를 확인해 보수비를 응찰가에서 차감해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 토지와 주택의 최신 거래, 건축물 잔존가치, 제시외건물과 과수목의 평가 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 등기상 말소 기록과 배당 시뮬레이션에 반영된 과거 채권이 혼재하므로 배당요구서, 채권계산서, 매각물건명세서와 최신 등기부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소동의는 호재지만, 확인할 것이 많은 복합물건”
이 사건의 가장 큰 권리상 호재는 신청인 김경희가 설정한 가처분에 대해 말소동의서가 제출됐다는 점입니다. 동의서가 유효하게 집행된다면 표면상 매수인 금액 인수는 0원이고, 공유자우선매수권도 적용되지 않습니다.
그러나 이 물건은 단순한 주택 한 채가 아닙니다. 토지 438㎡와 단층 주택, 제시외건물, 과수목이 함께 매각되고, 토지 일부의 전 사용, 경계 불분명, 인접지상 제시외건물 가능성, 내부 누수, 임대관계 미상과 공매 이력까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교도 없어 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 가처분 말소는 확인하면 해결될 수 있지만, 경계·점유·건물 상태는 낙찰 후 비용으로 현실화될 수 있습니다. 원본서류와 현장조사가 끝나기 전까지는 보수적인 응찰가가 필요한 사건입니다.