춘천지방법원 2025타경30587. 강릉시 포남동 강릉7차아파트 에이동 4층 406호, 전용 81.28㎡ 아파트입니다. 1990년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 8층 건물 중 4층이며, 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관 구조로 이용 중입니다. 현 소유자 민정협은 2021년 11월 1일 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 권리 자체만 보면 2023년 8월 9일 용인중앙새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신동훈 가압류, 신용보증기금 가압류, 현재 강제경매개시결정, 국세·건강보험·지방세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 순위만 보고 끝내면 안 됩니다. 정주원 임차인은 2023년 2월 7일 주민등록·점유를 시작했고 2023년 3월 15일 확정일자를 받았습니다. 즉 말소기준 근저당보다 앞선 대항요건이 확인되고, 매각물건명세서 역시 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 1183-4 강릉7차아파트 에이동 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 81.28㎡ · 방3·거실·주방·화장실2 · 8층 중 4층 |
| 소유자 | 민정협 (2021.11.01. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정주원 / 203,172,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 1990.12.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항요건이 먼저다
말소기준은 2023.08.09. 용인중앙새마을금고 근저당권 169,200,000원입니다. 하지만 정주원의 임대차계약일은 2023.01.20., 주민등록일·점유개시일은 2023.02.07., 확정일자는 2023.03.15.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.03.12.에 이루어졌지만, 명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정주원 | 건물 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 2023.02.07 | 2023.03.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.03.12 | 미배당 잔액 인수 |
정주원은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임차권등기 보증금 200,000,000원, 건물 전부, 임대차계약일 2023.01.20., 주민등록·점유 2023.02.07., 확정일자 2023.03.15.입니다. 배당요구도 2025.03.12. 접수되어 있습니다. 따라서 보증금을 다른 권리와 중복 합산하는 구조가 아니라, 이 한 명의 200,000,000원 보증금을 어떻게 배당하고 남는 잔액을 누가 부담하는지가 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
같은 단지 ‘강릉7(1183-4)’ 전용 81.28㎡ 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 179,125,000원이지만, 과거 250,000,000원·227,500,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 172,250,000원, 최신 거래는 2026년 4월 4층 170,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 -7.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 81.28㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 81.28㎡ | 1 | 181,000,000원 |
| 2025.08 | 81.28㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2025.07 | 81.28㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2025.06 | 81.28㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 81.28㎡ | 8 | 227,500,000원 |
| 2024.10 | 81.28㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.10 | 81.28㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 81.28㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2024.07 | 81.28㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.06 | 81.28㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 81.28㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 172,250,000원 |
표면상 최저가 69,286,000원은 최근 12개월 평균의 40.2%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 대항 임차보증금 승계를 무시한 숫자입니다. 실질취득을 약 200,000,000원으로 보면 최신 170,000,000원과 최근 12개월 평균 172,250,000원보다 높습니다. 게다가 최근 가격 추세도 -7.4%이므로, 현 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 2. 근저당 · 용인중앙새마을금고 | 169,200,000원 | 67,638,852원 |
| 3. 가압류 · 신동훈 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 14,048,325원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 정주원 | 203,172,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 69,286,000원 가정의 채권 배당 추정에서는 집행비용 1,647,148원과 용인중앙새마을금고 67,638,852원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 986,420,605원 중 67,638,852원이 배당되고 918,781,753원이 미배당으로 남는 구조입니다. 별도로 매각물건명세서에는 정주원 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 최종 입찰 판단에서는 임차보증금의 배당·인수 효과를 우선 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 포남동 소재 강릉7차아파트로, 인근은 신일맨션·현대맨션 등 연립주택, 강릉포남휴먼시아아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 전반적으로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 중 4층으로, 1990.12.20. 사용승인됐습니다. 개별난방(도시가스), 승강기, 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 전용면적 거래는 확인되지만 총 86세대 규모이고 최근 거래가격이 135,000,000원에서 227,500,000원까지 넓게 분포합니다. 최근 가격 흐름도 -7.4% 하락입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 문구 재확인. 정주원 임차권의 대항력과 “보증금 전액 미변제 시 잔액 매수인 인수” 문구를 원문 그대로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2023.01.20., 주민등록·점유 2023.02.07., 확정일자 2023.03.15., 보증금 200,000,000원의 실제 지급관계를 대조해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 정주원이 현재 강제경매 신청채권자와 동일하므로 판결·집행권원·임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 69,286,000원 자체를 시세와 비교하지 말고, 미배당 보증금 승계를 포함한 약 200,000,000원 수준을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 인도. 장기 미납 관리비와 현재 점유자의 인도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 실질 할인으로 이어지지 않는 사건
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 202,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가 69,286,000원까지 내려왔습니다. 하지만 정주원의 보증금은 200,000,000원이고, 주민등록·점유와 확정일자가 말소기준 근저당보다 앞서며 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 싸다고 실질취득가도 싸지는 유형이 아닙니다.
가격 판단의 기준은 현재 최저가가 아니라 실질취득 약 200,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 172,250,000원, 최신 4층 거래는 170,000,000원이고 최근 시장 추세도 -7.4% 하락입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐다는 사실까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상. 이 사건은 권리관계를 완전히 해소하거나 인수액이 달라지는 명확한 근거가 확인되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
