춘천지방법원 2025타경30587. 강릉시 포남동 강릉7차아파트 에이동 4층 406호, 전용 81.28㎡ 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 최저가보다 큰 선순위 임차보증금입니다. 임차인 정주원은 2023년 1월 20일 계약하고 2023년 2월 7일 전입·점유를 시작했으며, 2023년 3월 15일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 용인중앙새마을금고 근저당은 그보다 늦은 2023년 8월 9일 설정됐습니다.
매각물건명세서에는 을구 18번 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 200,000,000원을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지고, 매수인의 총부담은 대체로 보증금 수준에 고정됩니다. 현 최저가만 보고 “최근 시세보다 17.9% 싸다”고 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 1183-4 강릉7차아파트 에이동 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 81.28㎡ · 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관 · 지상 8층 중 4층 |
| 소유자 | 민정협 (2021.11.01. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정주원 / 203,172,280원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 / 규모 | 1990.12.20. · 86세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 가격을 고정한다
등기부에 기재된 과거 근저당권과 압류 중 상당수는 각각 해지·말소 등기가 뒤따릅니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.08.09. 용인중앙새마을금고 근저당권 169,200,000원입니다. 이 뒤에 설정된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차권등기의 등기일이 아니라 그 기초가 된 전입·점유일입니다. 정주원의 전입 및 점유는 2023.02.07., 확정일자는 2023.03.15.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기는 2025.03.12. 이뤄졌지만, 매각물건명세서가 이 임차권의 대항력과 미배당 잔액 인수를 명시하고 있어 낙찰자는 이를 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 임대차 사실 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정주원 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2023.01.20. 전입·점유 2023.02.07. 확정일자 2023.03.15. 배당요구 2025.03.12. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 미배당 잔액 매수인 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차인 정주원은 이 사건 강제경매의 채권자 정주원과 동일한 이름으로 기재돼 있습니다. 따라서 임대차의 실제 성립 경위, 보증금 지급자료, 소유자·채무자와의 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 해소되지 않은 채 입찰가만 낮춰서는 위험을 통제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가
동일 단지·동일 면적 81.28㎡의 최근 12개월 거래는 6건, 평균은 172,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 같은 4층의 170,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.4% 하락해, 전체 12건 평균 179,125,000원보다 최근 시세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 81.28㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 81.28㎡ | 1 | 181,000,000원 |
| 2025.08 | 81.28㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2025.07 | 81.28㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2025.06 | 81.28㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 81.28㎡ | 8 | 227,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.28㎡ | 6건 | 172,250,000원 |
최저가 141,400,000원만 놓으면 최근 평균의 82.1%입니다. 그러나 임차보증금 인수를 합친 실질취득 최소액은 202,779,600원으로, 최근 12개월 평균보다 30,529,600원 높고 최신 거래보다 32,779,600원 높습니다. 비율로는 각각 117.7%, 119.3%입니다. 감정가 202,000,000원도 779,600원 웃돕니다.
④ 예상배당표 (최저가 141,400,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 권리금액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 · 정주원 | 200,000,000원 | 138,620,400원 배당 |
| 임차보증금 미배당 | - | 61,379,600원 이상 인수 |
| 말소기준 이후 근저당·가압류·경매·압류 | - | 0원 또는 미배당 · 등기는 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 임차인에게 배당된다는 가정입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 61,379,600원 | 202,779,600원 |
| 2회 유찰 시 49% | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 103,201,640원 | 202,181,640원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 132,361,148원 | 201,647,148원 |
2회, 3회 더 유찰돼도 실질취득은 각각 약 2.022억, 2.016억입니다. 최저매각가가 98,980,000원이나 69,286,000원까지 내려가더라도 임차보증금 인수액이 103,201,640원, 132,361,148원으로 늘어 총부담이 약 2억원 부근에 머뭅니다. 이 사건은 유찰을 기다리면 자동으로 싸지는 경매가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관을 갖춘 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신일맨션·현대맨션 등 연립주택, 강릉포남휴먼시아아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물로 1990.12.20. 사용승인됐으며, 개별난방·도시가스·승강기·주차장 시설이 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 가로장방형 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함되고 소로에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 편차. 동일 면적 12건의 거래가는 135,000,000원부터 250,000,000원까지 편차가 크며, 최근 거래 추세는 이전 거래군보다 7.4% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 상한을 최저가로 계산하지 마세요. 현 회차 실질취득 최소액은 202,779,600원이며 최근 12개월 평균보다 30,529,600원 높습니다.
- 임차인 배당액을 직접 재계산하세요. 매각대금에서 집행비용·당해세 등이 선차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가합니다.
- 임대차 실체를 확인하세요. 임차권자와 강제경매 채권자가 정주원으로 동일하게 기재돼 있으므로 계약서·보증금 지급내역·전입세대확인·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건을 확인하세요. 보증금 전액 변제가 되지 않으면 미배당 잔액 인수와 임차권 말소·인도 문제가 함께 남을 수 있습니다.
- 세금 압류 내역을 확인하세요. 강릉세무서·반포세무서·용산구·속초시·국민건강보험공단의 압류 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 최신 매각물건명세서를 재확인하세요. 현재 분석은 미배당 보증금 인수 문구를 전제로 하며, 입찰 전 등기부·현황조사·배당요구·매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.414억 낙찰”이 아니라 “2.028억 이상 취득”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 141,400,000원입니다. 표면상 최근 12개월 평균의 82.1%이므로 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현 회차에서 예상되는 미배당 보증금 61,379,600원을 더하면 실질취득 최소액은 202,779,600원입니다.
이는 감정가보다도 779,600원 높고, 최근 12개월 평균보다 17.7%, 최신 거래보다 19.3% 높습니다. 시장 추세도 최근 거래군이 이전 거래군보다 7.4% 하락한 상태입니다. 여기에 임차인과 경매채권자의 동일인 표시, 국세·지방세 압류에 따른 추가 선차감 가능성까지 남아 있습니다. 낙찰가는 낮지만 총부담은 높고, 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는 구조. 권리와 가격을 함께 보면 현 조건의 결론은 명확합니다. 가격 메리트 없음, 인수위험 큼.