춘천지방법원 2025타경30588. 강릉시 입암동 이안강릉타운아파트 112동 15층 1502호, 전용 84.7㎡ 아파트입니다. 감정가는 266,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 186,200,000원입니다. 말소기준은 2017년 1월 24일 중부새마을금고 근저당권 163,800,000원이며, 그 뒤 설정된 중부새마을금고 근저당권 72,000,000원, 김남국 근저당권 35,000,000원과 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당권과 국민은행 가압류, 강릉시·국민건강보험공단 압류는 모두 2017년 1월에 해지·해제되어 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름과 매수인 인수액 0원이라는 결론은 맞물립니다. 다만 예상배당 산정표에는 이 가운데 말소된 농업협동조합중앙회 근저당권과 국민은행 가압류가 배당 항목으로 다시 잡혀 있어, 배당표의 채권 순위와 금액은 매각물건명세서·채권계산서 원본으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 210 이안강릉타운아파트 112동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7㎡ · 15층 중 15층 · 아파트 단위세대 이용 |
| 소유자 | 최은주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 188,428,528원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.24 중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 163,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 이미 말소
확인된 임차인 없음. 임차보증금 인수나 보증기관 승계 신고도 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 현재 효력이 남아 있는 권리 가운데 말소기준보다 앞선 권리는 없고, 2017년 중부새마을금고 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 68.7%
이안강릉타운 전용 84.7㎡의 최근 실거래 12건은 245,000,000원부터 288,000,000원까지 형성됐고, 최근 12개월 평균은 271,083,333원입니다. 현재 최저매각가 186,200,000원은 이 평균의 68.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준인 실질취득액도 현재 최저가와 같은 186,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.7㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 13 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 84.7㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.7㎡ | 1 | 277,000,000원 |
| 2026.04 | 84.7㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 84.7㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.7㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 평균 | 84.7㎡ | 12건 | 271,083,333원 |
최신 거래는 2026년 7월 1층의 245,000,000원이며, 본건과 같은 15층 거래는 2026년 6월 280,000,000원입니다. 본건 최저가는 거래 표본의 최저가 245,000,000원보다도 낮습니다. 다만 개별 세대의 내부 상태와 층·향 차이는 별도로 확인해야 하며, 낮은 최저가만으로 배당 산정표의 불일치를 덮어서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,406,800원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 근저당권 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 3. 국민은행 가압류 | 10,413,156원 | 10,413,156원 |
| 4. 중부새마을금고 근저당권 | 163,800,000원 | 60,380,044원 |
| 5. 현대카드 가압류 | 5,328,478원 | 0원 |
| 6. 강원신용보증재단 가압류 | 41,434,769원 | 0원 |
| 7. 중부새마을금고 근저당권 | 72,000,000원 | 0원 |
| 8. 강원신용보증재단 가압류 | 6,272,854원 | 0원 |
| 9. 김남국 근저당권 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 446,249,257원 중 182,793,200원이 배당되고, 미배당액은 263,456,057원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 농업협동조합중앙회 근저당권과 국민은행 가압류는 등기상 2017년에 말소된 권리이므로, 위 산정표가 실제 배당관계를 반영하는지는 반드시 원본 배당요구 및 채권계산 자료로 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 186,200,000원 | 182,793,200원 | 263,456,057원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 130,339,999원 | 127,715,239원 | 318,534,018원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 91,237,999원 | 89,195,715원 | 357,053,542원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득액도 함께 내려갑니다. 반대로 신청채권자 중부새마을금고는 현재 회차에서도 청구액 188,428,528원 중 60,380,044원만 배당되는 것으로 산정됐고, 2회 유찰 시에는 5,302,083원, 3회 유찰 시에는 0원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 15층 1502호로, 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
- 주위환경. 강릉시 입암동 이안강릉타운아파트 단지로, 부근은 아파트가 밀집한 아파트단지이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 도로·주차. 단지 내 포장도로를 통해 남서측 왕복 2차선 도로에 접하며, 지상 및 지하주차장 시설이 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 591,400원/㎡입니다.
- 단지. 이안강릉타운은 914세대이며 사용승인일은 2006.05.03입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 과거 권리 재확인. 농업협동조합중앙회 근저당권, 국민은행 가압류, 강릉시·국민건강보험공단 압류의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당 산정표 대조. 말소된 과거 권리가 예상배당 항목에 포함된 이유를 채권계산서·배당요구 종기·매각물건명세서로 확인하세요.
- 세금 법정기일. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당 순서를 검토하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 최상층 상태. 본건은 15층 중 15층이므로 내부 상태와 누수·결로 여부를 확인하세요.
- 소음대책구역. 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역 해당 사항이 거주성과 환금성에 미치는 영향을 점검하세요.
- 관리비. 공용부분 체납관리비와 주차 관련 비용을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 서류 검증은 필수
이 물건의 표면적인 구조는 분명 매력적입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원, 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 68.7%입니다. 동일 면적 실거래가 245,000,000원에서 288,000,000원 사이에 형성된 가운데 실질취득액 186,200,000원은 가격상 할인 구간에 있습니다.
그러나 권리분석의 마지막 관문은 배당 산정표입니다. 2017년에 해지·해제되어 말소된 농업협동조합중앙회 근저당권과 국민은행 가압류가 예상배당 항목에 포함되어 있고, 국세·지방세 압류와 당해세 주의도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 등기는 비교적 단순, 배당관계는 원본 확인 후 결정”입니다. 불일치가 해소된다면 인수 0원과 68.7%의 가격 비율이 강점이지만, 확인 전까지는 낮은 최저가만을 근거로 서둘러 응찰할 사안은 아닙니다.