춘천지방법원 2025타경30592. 강릉역 남서측 인근의 ‘강릉역 블루핀’ 9층 931호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 17층 업무시설 건물 내 업무시설 단위세대로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 주식회사이레아이에스가 2020년 거래가 119,480,400원에 취득한 뒤 같은 해 중소기업은행 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준은 2020년 9월 18일 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 신용보증기금·중소기업은행· 서울보증보험주식회사·근로복지공단의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권 미배당액은 크지만, 미배당 채권과 매수인 인수액은 별개의 문제이며 현재 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 교동 140-16 강릉역 블루핀 9층 931호 도로명: 강원특별자치도 강릉시 강릉대로 285 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 업무시설 단위세대 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 17층 업무시설 내 9층 931호 |
| 소유자 | 주식회사이레아이에스 (2020.09.09. 거래가 119,480,400원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 | 더블유아이2406유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 등기상 말소기준권리자는 중소기업은행이고 경매개시 채권자는 더블유아이2406유동화전문 유한회사로 기재돼 있어, 채권자 지위와 신청권원은 경매기록 원문을 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 70%는 할인율이지 시세 증거가 아니다
현재 최저매각가는 70,700,000원으로 감정가 101,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 70,700,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 업무시설의 최근 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 70,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 49,490,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 34,643,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,273,915,032원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,553,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 304,700,366원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,114,850원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 19,507,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,326,237,328원 중 69,027,400원만 채권자에게 배당되는 추정으로, 미배당액은 3,257,209,928원입니다. 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 배당 부족분이며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 강릉시 교동, 강릉역 남서측 인근에 위치한 강릉역 블루핀 9층 931호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설 단위세대로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25m 도로와 북서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,412,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지로 조사됐습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 매수층과 재매각 가능성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 매각물건명세서로 실제 점유자·사용자를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설 이용입니다. 건축물대장상 용도와 실제 영업·임대 가능 범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 9층 및 유사 업무시설의 최근 매매가·임대료·공실 현황을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 국세 압류. 국의 압류금액과 법정기일을 확인해 실제 배당순위와 잔여 위험을 점검하세요.
- 채권자 지위. 등기상 근저당권자는 중소기업은행, 경매개시 채권자는 더블유아이2406유동화전문 유한회사입니다. 경매기록에서 신청권원과 채권관계를 대조하세요.
- 관리비·설비. 미납 관리비와 전용·공용부분 설비 상태, 도시가스 난방 및 승강기 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 물건은 말소기준 이후 가압류·압류가 모두 소멸하고 매수인 인수 추정액도 0원이라는 점에서 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 70,700,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래와 임대수익 자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다.
또한 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설 이용이라는 특성이 있고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 실제 점유·용도·임대수익·동일 건물 거래가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 현장조사 후 판단입니다.
