춘천지방법원 2025타경30601. 강릉시 송정동 ‘강릉송정신원아침도시’ 107동 301호, 전용 84.9522㎡ 아파트입니다. 홍정기 씨가 2020.07.30 거래가 266,155,000원에 소유권을 취득한 날 하나은행 근저당 194,700,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당·전세권 가운데 상당수는 경매 전 이미 말소됐으며, 현재 남아 있는 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 이전되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리 인수와 별개로 실제 점유자, 전입세대, 현장 인도 가능성은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 송정동 1065 강릉송정신원아침도시 107동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9522㎡ · 17층 내 3층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 홍정기 (2020.07.30 거래가 266,155,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 268,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉시수산업협동조합 / 168,012,525원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 | 강릉송정신원아침도시 · 477세대 · 2020.04.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.07.30 설정된 을구 1번 하나은행 근저당 194,700,000원입니다. 이 근저당은 2025.07.28 한국주택금융공사로 이전됐지만 권리의 순위는 그대로 이어집니다. 이후 현존하는 강릉시수산업협동조합 근저당 181,200,000원, 디지비캐피탈 근저당 44,400,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래 평균의 70.7%
강릉송정신원아침도시 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 379,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 389,000,000원입니다. 현재 최저매각가 268,100,000원은 최근 12개월 평균의 70.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 15 | 389,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 8 | 391,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 379,166,666원 |
표본 최저 거래는 360,000,000원, 최고 거래는 395,000,000원입니다. 감정가 383,000,000원은 최근 실거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 최저가 268,100,000원은 최근 실거래 최저가보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 268,100,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,553,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 194,700,000원 | 194,700,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사저스트인타임대부 | 78,000,000원 | 68,846,600원 |
| 을구 3번 근저당권 · 최정희 | 165,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 전세권 · 최정희 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 162,500,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 강릉시수산업협동조합 | 181,200,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사디지비캐피탈 | 44,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,055,800,000원 중 예상배당액은 263,546,600원, 미배당액은 792,253,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 말소 이력과 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 268,100,000원 | 263,546,600원 | 792,253,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 187,670,000원 | 184,242,620원 | 871,557,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 131,368,999원 | 128,729,833원 | 927,070,167원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 강릉시수산업협동조합의 청구액은 168,012,525원이며, 각 시나리오에서 예상배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동명초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 기준으로 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 17층 내 3층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강마루·타일, 창호는 PVC 샷시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 부지이며 단지 내 포장도로와 접하고 지상·지하 주차장시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역·제6구역, 자연재해위험개선지구가 포함됩니다.
- 공시지가. 575,000원/㎡이며 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
- 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 477세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현장 점유자·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 승계 확인. 하나은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전된 내용을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검산. 경매 전 말소된 권리가 예상배당표에 포함돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 379,166,666원, 최신 거래 389,000,000원, 실거래 범위 360,000,000원~395,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 자연재해위험개선지구와 비행안전구역 등 토지이용계획의 구체적 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 점유와 배당표 확인이 남는다
이 물건은 말소기준 이후의 현존 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 소멸형 아파트입니다. 현재 최저가 268,100,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 379,166,666원의 70.7%로, 가격 지표도 긍정적입니다.
다만 확인된 임차인은 없더라도 임대관계가 미상이고, 예상배당표에는 등기상 말소된 권리들이 포함돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수와 가격은 합격권, 점유와 실제 배당관계는 원본 확인 후 확정입니다. 응찰 판단은 최근 실거래와 현장 상태, 점유관계, 최신 등기부를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
