대전지방법원 2023타경138. 충청남도 논산시 은진면 시묘리 499-1의 공장·토지 경매입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2)~기호(4) 공장, 기호(5) 공장(사무실), 기호(6) 공장(기숙사·창고)입니다. 토지는 공장용지 2,793.0㎡이며, 계획관리지역에서 공업용으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사노바바스이고, 신청채권자는 주식회사 신한은행입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 감정가 908,711,000원에서 현재 최저가가 311,688,000원으로 낮아졌지만, 이 사건에는 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 특히 현황조사상 본건 전부 점유자가 있고 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않는 만큼, 가격보다 먼저 점유 관계와 권리 성립 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경138 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 은진면 시묘리 499-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 / 공장(사무실) / 공장(기숙사, 창고) |
| 등기 대상 | 충청남도 논산시 은진면 시묘리 499-1 주건축물제1동 |
| 토지 | 공장용지 · 2,793.0㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사노바바스 |
| 감정가 / 최저가 | 908,711,000원 / 311,688,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 852,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.12.20 신한은행
말소기준권리는 2018.12.20 접수된 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권 252,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 신한은행 근저당 600,000,000원이 추가로 설정됐고, 이후 하나은행 60,000,000원, 글라스테크 200,000,000원, 신용보증기금 가압류 440,000,000원, 국민건강보험공단 압류 등이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
2019.06.26 정용일 명의 가압류 63,750,000원은 2019.09.27 해제를 원인으로 2019.10.02 이미 말소됐습니다. 2023.03.14에는 신한은행 을구 2번 근저당 중 120,000,000원이 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 일부 이전된 기록도 있습니다.
② 점유자 분석 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이제이바스 대표자 사내이사 정지빈 | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 311,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,163,632원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 54,524,368원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사글라스테크 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 1,552,000,000원 중 306,524,368원이 배당되고, 미배당은 1,245,475,632원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 311,688,000원 | 306,524,368원 | 1,245,475,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 218,181,600원 | 214,327,058원 | 1,337,672,942원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 152,727,120원 | 149,788,940원 | 1,402,211,060원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 852,000,000원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자는 전액 만족되지 않고, 4회·5회 유찰 시에도 배당액은 더 줄어듭니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션과 명세서상 매수인 명시 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)~기호(4)는 공장, 기호(5)는 공장(사무실), 기호(6)는 공장(기숙사, 창고)으로 이용 중입니다.
- 입지. 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 “논산학생 롤러경기장” 남동측 인근으로, 주위는 중·소규모 공장·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(2)~기호(6)의 사용승인일은 2018.11.26이며 일반철골구조 또는 경량철골구조 단층 건물입니다.
- 토지. 공장용지 2,793.0㎡, 공업용, 평지, 부정형, 소로한면입니다. 공시지가는 80,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 성장관리계획구역도 포함되고 농업진흥구역·농림지역과 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 주식회사 제이제이바스 측의 점유 원인, 보증금, 전입신고 여부와 일자, 확정일자를 매각물건명세서·현황조사·계약자료로 재확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 본건 전부 점유자로 조사돼 있으므로 낙찰 후 공장·사무실·기숙사·창고 전체의 인도 문제를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가는 감정가 34%지만 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 공장 운영 조건 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등 토지이용 규제와 현재 공장 이용의 적합성을 확인해야 합니다.
- 채권 구조 확인. 2018.12.20 설정된 신한은행 근저당 252,000,000원과 600,000,000원, 2023.03.14 신용보증기금의 120,000,000원 일부 대위변제 기록을 원등기로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 점유자 확인
이 사건은 감정가 908,711,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 311,688,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 명세서에 명시된 인수권리도 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 현황조사상 본건 전부를 점유하는 주식회사 제이제이바스 측의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 34%”가 아닙니다. 시세 비교자료도 없는 만큼 가격 할인율을 곧바로 수익성으로 해석할 수 없고, 점유자 권리가 확인되기 전에는 권리위험 역시 완전히 닫혔다고 보기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 명시 인수는 0원 — 그러나 점유자는 대항력 가능·미상. 이 세 문장을 함께 놓고 판단해야 하는 공장·토지 경매입니다.
