대전지방법원 2024타경1008. 논산수린나 102동 1층 103호, 전용 84.994㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 258,000,000원짜리가 12회 유찰돼 최저가 3,571,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 매각으로 없어지지 않는 전세권입니다. 을구 5번 이상규 전세권은 2021.12.21 설정됐고, 전세금은 230,000,000원입니다. 현재 사건의 말소기준으로 잡힌 2024.07.19 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저가 3,571,000원을 전제로 한 예상배당에서 전세권자 이상규에게 돌아가는 금액은 3,106,722원입니다. 따라서 전세금 230,000,000원 중 226,893,278원이 미배당으로 남습니다. 이 금액을 매수인이 떠안는 구조라면 최저가를 더한 실질취득 부담은 230,464,278원입니다. 즉, 낙찰가 357만원만 보고 “감정가의 1%에 산다”고 해석하면 권리구조를 정반대로 읽는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 해월로 281, 102동 1층103호 (화지동, 논산수린나) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.994㎡ · 방3·욕실2·거실·발코니 등 · 20층 공동주택 중 1층 |
| 소유자 | 천윤경 (2023.08.01 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 3,571,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황산새마을금고 / 21,850,000원 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 전세권이 핵심
과거 한화생명보험 169,200,000원 근저당, 비엔핀테크대부 105,000,000원 근저당, 2021년 임의경매, 윤기태 소유권이전청구권가등기는 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 선순위 권리는 2021.12.21 이상규 전세권입니다. 이후 2024.07.19 황산새마을금고 강제경매개시결정, 2024.07.31 신한은행 가압류 13,947,139원, 2025.03.19 논산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 리스크
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배현성 | 미상 | 2022.01.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
점유자 배현성은 2022.01.26 전입한 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 2024.07.19 말소기준보다 빠르므로 선순위 점유 가능성은 있으나, 보증금 등 핵심 요건이 확인되지 않은 상태에서 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사람에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
논산수린나 동일면적 84.99㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 262,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08 10층 260,000,000원이며, 최근 거래 범위는 250,000,000원~275,000,000원입니다. 이 사건의 표면 최저가 3,571,000원은 시세와 비교할 숫자가 아닙니다. 전세권 미배당을 포함한 실질취득 230,464,278원과 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 266,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 8 | 257,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 18 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 262,000,000원 |
실질취득 230,464,278원은 최근 12개월 평균 262,000,000원의 약 88.0%, 최신 거래 260,000,000원의 약 88.6%입니다. 권리위험이 전혀 없다면 가격 차이는 분명 존재합니다. 그러나 이 차액은 단순 할인폭이 아니라 선순위 전세권 인수와 보증금 미상 점유자 리스크를 떠안는 대가로 해석해야 합니다. 실제 임차·점유관계가 확인되기 전까지 “시세보다 싸다”는 결론으로 단순화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 464,278원 |
| 2. 전세권 · 이상규 | 230,000,000원 | 3,106,722원 |
| 3. 경매개시결정 · 황산새마을금고 | 21,850,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한은행 | 13,947,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 3,571,000원에서는 집행비용 464,278원을 제외한 3,106,722원이 이상규 전세권에 배당되고, 신청채권자와 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전세권 230,000,000원 중 미배당 226,893,278원은 말소되지 않는 선순위 전세권의 인수부담으로 봐야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산역 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 논산역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방3·욕실2·거실·발코니 등으로 구성된 아파트이며, 철근콘크리트 벽식구조 20층 공동주택의 1층입니다.
- 설비. 전기·위생설비·승강기·지하주차장·도시가스를 갖추고 있고 관리상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 논산수린나는 307세대, 2018.04.02 준공 단지입니다. 최근 동일면적 거래는 지속되지만 경매 통계상 평균 유찰 12.0회·낙찰률 7.69%로 경매 환금성은 낮게 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,571,000원만 입찰비용으로 보지 말고, 이상규 전세권 미배당 226,893,278원을 더한 실질취득 약 230,464,278원으로 판단해야 합니다.
- 배현성 점유관계 확인. 전입일은 2022.01.26이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 전세계약서, 주민등록, 실제 점유 원인과 보증금 존재 여부 확인이 핵심입니다.
- 전세권자와 점유자 관계 확인. 이상규와 배현성은 이름이 다릅니다. 동일 임대차의 관계인인지, 별개의 권리·점유인지 확인 없이는 인수총액을 확정하기 어렵습니다.
- 배당·인수 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 이상규 전세권의 배당액과 미배당액도 달라집니다. 다만 낙찰가가 낮을수록 미배당 인수액이 늘어 실질부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
- 매수신청보증금. 이 사건은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세 등은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유·임대차 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “357만원 낙찰”이 아니라 “2.30억대 권리인수 거래”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 매우 강한 유혹을 줍니다. 감정가 258,000,000원이 12회 유찰돼 3,571,000원이 됐기 때문입니다. 그러나 실제 경제적 부담의 중심은 낙찰대금이 아니라 말소되지 않는 230,000,000원 전세권입니다. 현재 회차 배당을 적용하면 전세권 미배당은 226,893,278원, 실질취득은 230,464,278원 수준입니다.
이 금액 자체는 최근 동일면적 평균 262,000,000원과 최신 거래 260,000,000원보다 낮습니다. 하지만 여기서 바로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 배현성이라는 별도 점유자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 전세권 인수액은 이미 크고 확정적인데, 그 밖의 임차관계까지 남아 있습니다. 그래서 이 물건의 핵심은 “몇 백만원에 낙찰받느냐”가 아니라 “총 인수부담을 어디까지 확정할 수 있느냐”입니다. 권리 확인 전에는 최저가 메리트보다 인수위험을 우선해 보는 사건입니다.
