대전지방법원 2024타경22845. 부여군 초촌면 신암로 410-20의 공장·사무실 및 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 공장용지 3,773㎡, 계획관리지역이고, 감정평가상 기호(1)은 공장·사무실 등, 기호(3)·기호(5)는 공장으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사영진알씨이며 2016.04.07 소유권을 취득했습니다.
같은 날 설정된 중소기업진흥공단 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 하나은행 근저당, 롯데오토리스·기술보증기금·충남신용보증재단 등의 가압류와 여러 경매개시결정, 부여군 압류가 이어졌지만 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 인수보다 더 중요한 문제는 실제 매각 대상의 존부·상태·기계기구 포함 범위와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경22845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 초촌면 신암로 410-20 · 신암리 2-21, 2-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 및 공장 |
| 토지 | 공장용지 3,773㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사영진알씨 (2016.04.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 863,832,240원 / 296,294,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데오토리스주식회사 / 274,590,458원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2016.04.07 접수된 을구 15번 중소기업진흥공단 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 300,000,000원이고, 2022.08.18 변경등기에는 채권최고액 180,000,000원이 기재돼 있습니다. 그 이후의 하나은행 근저당권, 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 공장 150평방미터 | 2024.05.29 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이혜진의 전입일은 2024.05.29로 말소기준일 2016.04.07보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰을 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
감정가는 863,832,240원, 3회 유찰 뒤 기준 최저매각가는 296,294,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 공장·토지는 토지 형상, 접도, 건물 상태, 설비·기계기구의 존부와 생산시설 활용 가능성에 따라 가치 차이가 크게 벌어지는 물건입니다. 따라서 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단하기보다 실제 남아 있는 공장과 기계기구, 토지 활용성을 감정평가 내용과 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,948,116원 |
| 2. 근저당 · 중소기업진흥공단 | 300,000,000원 | 291,345,884원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데오토리스주식회사 | 441,848,431원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매 · 롯데오토리스주식회사 | - | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 311,402,530원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 중소벤처기업진흥공단 | 274,590,458원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 274,590,458원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 20,864,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,638,296,694원, 채권자 배당액은 291,345,884원, 미배당은 2,346,950,810원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부여군 초촌면 응평리 소재 “태극제약 부여공장” 서측 인근으로, 주변은 공장·전·답·임야가 혼재하는 소규모 공장지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 운행횟수 등을 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,773㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 35,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골조·경량철골구조·일반철골구조 단층 공장으로, 판넬·에폭시 등 마감이며 관리상태는 보통으로 평가됐습니다. 기본적인 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물이 아니라 공장·토지 일괄매각 물건이고 3회 유찰 상태입니다. 기계기구와 건물 현황까지 맞아야 하는 만큼 매수 검토 시 실사용 가능 범위를 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 목록 1·2·3·5·6이 실제로 존재하지 않는 것으로 조사됐으므로, 감정평가서의 기계기구 목록과 현장을 항목별로 맞춰보세요.
- 멸실 건물 확인. 목록 1의 39.2㎡ 공장은 현황 멸실입니다. 매각 대상과 현재 존재하는 건물의 차이를 확인해야 합니다.
- 임차인·관계인 확인. 이혜진은 대항력이 없지만 과거 500,000,000원 근저당권자와 동일 이름입니다. 실제 점유 원인과 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 말소기준 근저당 변경등기. 2016년 최초 300,000,000원에서 2022.08.18 180,000,000원으로 변경된 내용과 배당 시뮬레이션의 300,000,000원 기준을 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서로 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 현존 자산과 사용가능성을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안전한 공장 매수”는 같은 말이 아니다
등기 권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하고, 임차인 이혜진도 2024.05.29 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 이 사건은 공장·토지 일괄매각입니다. 기계기구 여러 점이 소재불명이고, 39.2㎡ 공장은 멸실됐으며, 임차인과 과거 근저당권자의 동일 이름까지 겹칩니다.
감정가 863,832,240원에서 3회 유찰돼 296,294,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 자체로 가격 메리트를 확정할 근거는 아닙니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 현물 확인 난도와 환금성 부담이 큰 유형입니다. 이 물건의 승부처는 후순위 채권이 아니라 “실제로 무엇을 인수해 어떤 용도로 쓸 수 있는가”입니다.
