대전지방법원 2025타경20281. 대표 소재지는 충청남도 논산시 부창동 267-6이고, 등기 대상에는 부창동 267-9·267-27·267-28·267-29·267-26이 표시된 냉동창고 계열 부동산입니다. 감정평가상 가동은 냉동창고 및 화장실, 나동은 냉동창고·사무실·기계실 등으로 이용되고 있습니다. 감정가 5,226,818,120원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,254,959,000원까지 내려왔습니다.
등기권리만 보면 기준점은 분명합니다. 2022.06.24. 을구 6번 근저당권이 말소기준으로 제시돼 있고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 현황조사에는 (주)미담종합건설이 나동 1층 냉동창고 일부를 점유하는 것으로 조사됐고, 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 2025.05.02. 같은 법인이 공사대금채권 190,000,000원을 이유로 해당 부분에 유치권을 신고했고, 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불명이라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20281 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 충청남도 논산시 부창동 267-6 |
| 등기 대상 | 충청남도 논산시 부창동 267-9, 267-27, 267-28, 267-29, 267-26 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 가동 냉동창고 및 화장실 · 나동 냉동창고·사무실·기계실 등 |
| 소유자 | 농업회사법인부창냉장주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,226,818,120원 / 1,254,959,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한우리신용협동조합 / 1,607,665,647원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 772.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 182,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 점유·유치권을 먼저 본다
말소기준은 2022.06.24. 설정된 한우리신용협동조합 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권입니다. 같은 날짜·접수번호로 세종중앙신용협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권도 등기돼 있고, 2022.12.07. 주식회사미담종합건설의 247,000,000원 근저당권, 이후 비엠더블유파이낸셜서비스코리아·주식회사 빙그레·한국전력공사의 가압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)미담종합건설 | 나동 1층 냉동창고 일부 | 냉동창고 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사된 실제 점유자는 1건입니다. 전입신고일이 확인되지 않고 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 이 경우 판정은 “대항력 가능·미상”이 맞습니다. 보증금 자체가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 승계 가능 금액 역시 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰로 24.01%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 1,254,959,000원으로 감정가 5,226,818,120원의 24.01%입니다. 유찰 횟수는 4회입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 878,471,300원, 6회 유찰 시 614,929,910원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 냉동창고·사무실·기계실을 포함하는 특수 용도 부동산이고, 4회 유찰이 이미 누적된 사건이므로 감정가에서 많이 내려왔다는 이유만으로 현재 최저가를 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 가격 할인폭보다 점유관계·유치권·타인소유 건물 저촉 여부 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,254,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,949,590원 |
| 2. 근저당 · 한우리신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 1,240,009,410원 |
| 3. 근저당 · 세종중앙신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사미담종합건설 | 247,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 60,093,024원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 빙그레 | 4,593,968원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국전력공사 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,710,686,992원 중 채권자 배당액은 1,240,009,410원, 미배당액은 2,470,677,582원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 미상 점유자의 보증금은 확정되지 않았습니다.
⑤ 토지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 논산신대교 남서측 인근으로, 냉동창고·농기계정비공장·농경지 등이 소재하는 논산천 주변지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 가동은 냉동창고 및 화장실, 나동은 냉동창고·사무실·기계실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화물용승강기·소방·CCTV 및 기타 부대설비가 설치돼 있습니다.
- 토지조건. 자연녹지지역, 대지 772.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 182,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역이 포함되고, 일부에는 하천 및 하천구역 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 타인소유 건물. 목록1 토지는 타인소유 건물의 관련지번으로 등재돼 있어 본건 저촉 여부 확인을 위해 현황측량이 필요하다고 평가됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구, 제시외 수변전설비, 관정이 모두 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. (주)미담종합건설의 나동 1층 냉동창고 일부 점유 원인과 보증금, 사업자등록 관련 일자를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 유치권 원인 확인. 2025.05.02. 신고된 공사대금채권 190,000,000원의 공사계약·공사내역·점유계속성 등 성립자료를 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.04.22. 한우리신용협동조합 및 세종중앙신용협동조합 관련 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기를 확인해야 합니다.
- 타인소유 건물 저촉 확인. 목록1 토지와 타인소유 건물의 실제 경계를 현황측량으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·기계기구·수변전설비·관정의 현황과 실제 가동 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 냉동창고 특수용도의 실제 매매·임대 수요와 시설 상태를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션의 확정 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 및 미상 점유자의 보증금은 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 미상 권리다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 5,226,818,120원에서 4회 유찰돼 최저가가 1,254,959,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 등기 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형 사건으로 분류하기 어렵습니다.
나동 1층 냉동창고 일부를 점유하는 (주)미담종합건설의 보증금·대항력·우선변제가 미상이고, 별도로 190,000,000원 유치권 신고의 성립 여부도 불명입니다. 목록1 토지에는 타인소유 건물 저촉 여부를 현황측량으로 확인해야 한다는 감정 의견도 붙어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 내려왔는가”가 아니라 점유와 유치권, 토지 경계 문제를 입찰 전에 얼마나 확정할 수 있는가입니다. 현재 가격은 큰 폭으로 하락했지만, 확인되지 않은 권리·점유 리스크가 남아 있어 가격 할인만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
