대구지방법원 2025타경3785. 포항시 남구 연일읍 형산강변타운 103동 14층 1411호, 전유부분 59.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 장명훈으로 2021.11.05 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 달리, 매각조건에 별도의 포기·말소 조건이 붙어 있다는 점입니다.

조용미는 2022.04.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.04.17 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 시점은 말소기준인 2025.04.02 영등포구 압류보다 앞서므로 원칙적인 권리순서만 보면 매수인에게 남을 수 있는 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건이 뒤집는다

말소기준권리는 2025.04.02 영등포구 압류입니다. 조용미의 전입·점유·확정일자 2022.04.15와 임차권등기 2024.04.17이 모두 그보다 앞서므로, 통상적인 권리분석이라면 대항력 있는 선순위 임차인으로 보고 배당 부족분을 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 최저매각가 65,100,000원 가정 시 집행비용 1,571,800원을 제외하고 조용미에게 63,528,200원이 배당돼 26,471,800원이 부족합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

조용미는 배당요구가 확인되고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 승계·대위에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않으며, 실제 임차인은 조용미 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 등기돼 있지만 임차인 표상 조용미와 별도의 보증기관 승계 임차인으로 중복 계상하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

형산강변타운 동일 면적 59.97㎡의 최근 12개월 거래 12건을 기준으로 보면 평균은 79,666,666원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 조건 충족 시 실질취득액인 65,100,000원은 최근 12개월 평균의 81.7%입니다.

다만 최신 거래인 2026.04의 59.97㎡ 1층 거래가는 55,000,000원으로 현재 최저가 65,100,000원보다 낮습니다. 거래 범위 역시 55,000,000원에서 102,000,000원까지 넓습니다. 따라서 최근 평균의 81.7%라는 한 숫자만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 최신 거래가 현재 입찰 하한보다 낮고, 이 물건 자체도 이미 7회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)

권리순서만 적용한 배당 계산에서는 임차보증금 90,000,000원 중 63,528,200원이 배당되고 26,471,800원이 남습니다. 다만 본건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 조건 이행 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다

이 표가 중요한 이유는 대항력 인수형의 착시 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액도 줄어 매수인 인수액이 커집니다. 즉 최저가만 내려간다고 경제적 부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 그 구조를 포기·말소 조건이 별도로 차단하므로, 해당 임차인에 한해 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연일대교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성돼 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 위치해 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1995.06.07 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 14층입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 동측 약 40미터, 북측 약 30미터, 서측 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 광로3류 저촉, 대로2류·소로1류 접합, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 711,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 732세대 단지이고 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인되지만, 거래금액이 55,000,000원부터 102,000,000원까지 넓게 분포하고 경매 평균 유찰 횟수도 6.2회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 조용미의 을구 11번 주택임차권이 매각 후 조건대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
• 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 79,666,666원이지만 최신 거래는 55,000,000원입니다. 평균만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
• 반복 유찰 점검. 현재 7회 유찰, 단지 경매 평균 6.2회입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 수요가 약했던 이유를 현장과 거래사례로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못했고 동 유형 아파트의 일반적인 구조·마감상태를 참고해 평가했습니다.
• 미납 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 관련 원본과 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 조건부 해소, 가격은 아직 보수적으로”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 90,000,000원의 선순위 임차권이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당만 계산하면 26,471,800원이 남아 통상적인 경매라면 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 본건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시돼 있어 조용미에 대한 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.

반대로 가격은 확실한 저가라고 단정하기 어렵습니다. 현재 실질취득 65,100,000원은 최근 12개월 평균 79,666,666원보다 낮지만, 최신 거래 55,000,000원보다는 높습니다. 여기에 7회 유찰과 단지 경매 평균 6.2회 유찰이라는 기록까지 겹칩니다. 권리 리스크는 확약이 줄였지만, 가격·수요 리스크까지 사라진 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 확약 문구의 실제 이행 여부를 원문으로 확인하고, 최신 실거래 수준을 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 데 있습니다.