대구지방법원 포항지원 2025타경3785. 포항시 남구 연일읍 형산강변타운 103동 1411호, 전유면적 59.97㎡의 아파트입니다. 1995년 사용승인을 받은 15층 건물의 14층 세대로, 소유자 장명훈이 2021년 11월 5일 거래가액 100,000,000원에 취득했습니다. 현재는 주택도시보증공사가 청구금액 94,561,643원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

감정가 93,000,000원에서 최저가가 45,570,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금이 90,000,000원이라는 점을 먼저 봐야 합니다. 임차인의 권리가 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다.

일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하여 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건은 매각물건명세서상 포기·말소 조건이 있다는 점에서 그 일반적인 인수형과 구별됩니다. 따라서 조건이 유효하게 이행되는지에 따라 투자 판단이 완전히 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2025.04.02 영등포구 압류입니다. 그런데 조용미의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.04.15이고, 주택임차권등기일도 2024.04.17입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.

따라서 조용미는 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 매수인에게 미반환 보증금의 지급을 요구할 수 있는 구조입니다. 임차권등기도 등기부상 존속하고 있어 단순히 압류와 경매개시결정이 소멸한다고 임차인의 권리까지 무조건 사라지는 사건은 아닙니다.

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 별도의 경매신청채권자로 표시되어 있으며, 임차보증금 90,000,000원과 경매신청 청구금액 94,561,643원을 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 월차임은 별도로 표시하지 않았습니다.

한편 과거 주택도시보증공사의 80,000,000원 가압류는 2023.09.05 말소됐습니다. 과거 한국주택은행·한빛은행·안강농업협동조합의 근저당권과 이상흥·김창현의 전세권 역시 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이러한 과거 권리가 아니라 조용미의 선순위 주택임차권과 매각조건입니다.

② 시세 비교 — 확약이 있어야 가격 메리트가 성립한다

형산강변타운은 732세대 아파트로, 본건과 동일한 전용면적 59.97㎡의 실거래를 비교할 수 있습니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 79,666,666원입니다. 가장 최근에 제시된 거래는 2026년 4월, 1층, 55,000,000원입니다.

실거래 최저는 55,000,000원, 최고는 102,000,000원으로 거래가격의 편차가 상당합니다. 특히 2025년 10월의 102,000,000원 거래와 달리 2026년 4월 최신 거래는 55,000,000원에 이루어졌습니다. 최근 거래가격이 과거 고가 사례보다 크게 낮다는 점을 주의해야 합니다. 다만 거래별 층과 개별 상태가 다르므로 이를 단일한 시장 하락률로 단정할 수는 없습니다.

확약 조건이 이행되는 경우, 실질취득액 45,570,000원은 최근 12개월 평균의 57.2%이고 최신 실거래 55,000,000원의 82.9%입니다. 최신 실거래보다 9,430,000원 낮은 가격이므로 조건부로 가격 여지가 있습니다. 그러나 이 할인 폭이 곧바로 순이익을 의미하지는 않습니다.

반대로 포기·말소 조건이 이행되지 않는다면 실질취득액 91,220,260원을 기준으로 비교해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 79,666,666원과 최신 거래 55,000,000원을 모두 웃돕니다. 이 경우 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)

매각대금 45,570,000원에서 집행비용 1,220,260원을 공제한 금액 전부가 선순위 임차인에게 배당되는 추정 구조입니다. 주택도시보증공사 청구금액 94,561,643원에 대한 예상 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 실질취득 시나리오

표의 핵심은 명확합니다. 포기 조건이 없다면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하면서 총부담은 약 90,000,000원대에 머무릅니다. 집행비용 추정치에 따른 차이는 있지만, 단순한 유찰만으로 실제 취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

반대로 포기·말소 조건이 유효하게 유지된다면 매수인의 보증금 인수가 실질적으로 0원이므로 최저가 하락이 실제 취득비용 하락으로 연결됩니다. 이 차이 때문에 매각조건의 확정 여부가 입찰가격보다 선행하는 판단 기준입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연일대교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있습니다. 동측 약 40m, 북측 약 30m, 서측 약 10m 폭의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 1995.06.07 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비가 있습니다. 건물 노후도에 따른 수선·유지비용을 점검할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 광로·대로·소로와 관련된 도시계획 사항이 있습니다. 절대보호구역·상대보호구역 및 형산강 중점경관관리구역 등 토지이용상 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 ㎡당 711,800원입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 거주인이 폐문부재하여 내부 구조와 실제 마감상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 732세대 단지이지만 실거래 가격은 55,000,000원에서 102,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 최신 거래 55,000,000원과 8회 유찰 이력을 감안하면 감정가나 과거 고가 거래를 그대로 예상 매도가로 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 기재되어 있는지, 변경·정정 여부가 있는지 확인해야 합니다.
• 포기 효력과 말소 절차 확인. 조용미의 선순위 임차권에 대한 포기·말소 조건이 낙찰 후 매수인에게 어떻게 적용되고, 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다. 조건의 효력이 불명확하다면 실질 인수 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주자, 점유 권원, 인도 가능 시점, 명도 관련 비용을 현장과 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 추가 임차관계 확인. 확인된 실제 임차인은 조용미 1명이지만 포기·말소 조건은 별도로 확인되지 않은 다른 점유자나 임차권까지 자동으로 해소하지 않습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 실제 취득비용 계산. 조건 이행 시 기준 금액은 최저가 45,570,000원이지만, 취득세·등기비용·체납 공용관리비·명도비용·수선비 등 별도 지출 가능성을 고려해 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 1995년 사용승인 건물인 만큼 누수, 설비 및 내부 마감상태를 특히 주의해야 합니다.
• 최근 실거래 우선. 최근 12개월 평균 79,666,666원과 2026.04 최신 거래 55,000,000원을 함께 보아야 합니다. 거래 층수와 상태의 차이를 고려하고, 과거 최고 거래가 102,000,000원만으로 기대 매도가를 설정해서는 안 됩니다.
• 유찰·환금성 재검토. 8회 유찰과 단지 평균 7.2회 유찰은 낮은 최저가 외에 시장 수요와 매도 가능성을 점검해야 할 이유입니다. 추가 유찰을 고려하더라도 반환청구권 포기 조건이 유지되는지를 확인해야 합니다.
• 배당·권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 대조하고, 당해세 및 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격을 바꾼다. 유찰이 안전을 보장하지는 않는다”

이 물건은 감정가 93,000,000원에서 최저가 45,570,000원으로 내려온 8회 유찰 아파트입니다. 하지만 처음부터 가격이 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일반적인 인수형이라면 예상 총부담이 91,220,260원에 달하기 때문입니다.

다행히 이 사건의 매각물건명세서에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원이고, 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 45,570,000원입니다. 이때에 한해 최근 12개월 평균 79,666,666원 및 최신 거래 55,000,000원과 비교한 가격상 여지가 성립합니다.

다만 이미 8회 유찰됐고, 단지 경매 통계에서도 평균 7.2회 유찰과 0% 낙찰률이 나타납니다. 최근 거래가격 또한 과거 고가 거래보다 크게 낮으며, 실제 내부 상태까지 확인되지 않았습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 매력등급을 줄 수 없는 사건입니다.

결론은 조건부 검토입니다. 포기·말소 조건이 확실하게 이행되는지 확인하는 것이 최우선이고, 그다음에 최근 거래가격, 건물 상태, 실제 명도 및 취득비용, 환금성을 검토해야 합니다. 권리 조건은 필수 확인, 가격 메리트는 조건부, 입찰은 보수적으로.