대구지방법원 2025타경3798. 포항시 남구 동해면 도구리 480, 도로명주소 일월로56번길 51의 주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 일련번호 (가), (나)는 모두 주택으로 이용되고 있으며, 사건 표기는 연립/다세대 + 토지입니다. 현재 등기상 공유자는 권옥빈 5분의 3, 김종필 5분의 2이고, 경매개시결정은 권옥빈 지분을 대상으로 합니다.
따라서 낙찰자는 통상적인 부동산 전체 단독소유자가 되는 구조가 아니라, 경매 대상 지분을 취득해 김종필의 5분의 2 지분과 공유관계를 이루게 됩니다. 이 지분 구조는 등기상 인수권리와는 다른 문제입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 지분물건 특유의 사용·처분·환금성 부담은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 동해면 도구리 480 · 경상북도 포항시 남구 동해면 일월로56번길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 (가), (나) 공히 주택 |
| 토지 | 202.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유관계 | 권옥빈 5분의 3 · 김종필 5분의 2 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 48,448,280원 / 8,142,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사디케이마린 / 10,307,307원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 ‘지분’은 남는다
말소기준권리는 2019.06.05 주식회사케이비국민카드 가압류입니다. 이후 신영자산관리대부유한회사 가압류, 주식회사디케이마린 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있어 등기상 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력을 임의로 단정할 수 없으므로, 실제 점유 및 임대차관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 16.81%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 48,448,280원, 현재 최저매각가는 8,142,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 이미 5회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 일반적인 완전소유 주택이 아니라 지분매각이고, 건물은 사용승인일 1969인 시멘트 벽돌조 스레트지붕 단층 건물과 사용승인일 1925인 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층 건물로 구성되어 있습니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 실제 환금성이 좋다는 판단은 별개입니다.
③ 특별매각조건 — 공유자 우선매수청구권
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음이 명시되어 있으며, 특별매각조건은 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한입니다. 또한 제시외 건물 포함 조건도 함께 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 546,556원 |
| 1. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,072,158원 | 7,072,158원 |
| 2. 가압류 · 신영자산관리대부유한회사 | 10,042,921원 | 523,286원 |
| 3. 가압류 · 주식회사디케이마린 | 9,501,023원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사디케이마린 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 총액은 26,616,102원, 예상 배당은 7,595,444원, 미배당은 19,020,658원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해초등학교 남서측 인근이며, 부근 일대는 학교·단독주택·주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일련번호 (가)는 사용승인일 1969의 시멘트 벽돌조 스레트지붕 단층, 일련번호 (나)는 사용승인일 1925의 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 202.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 198,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각 대상은 권옥빈 지분이며 현재 공유관계는 권옥빈 5분의 3, 김종필 5분의 2입니다. 매각 대상 지분 범위를 원본 등기와 매각목록에서 다시 대조하세요.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건인 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한의 실제 적용 절차를 매각기일 전에 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없으나 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유 상태와 실제 사용자를 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물 포함 조건이 있으므로 감정평가서와 매각목록에서 포함 범위와 현황을 대조하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저평가를 판단할 수 없습니다. 인근 토지·노후주택과 지분 거래 가능성을 별도로 확인하세요.
- 5회 유찰 원인. 현재 가격 자체보다 지분 구조, 공유자 관계, 노후도와 환금성이 반복 유찰의 원인인지 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0”
이 사건은 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없어 등기상 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단에서 더 중요한 것은 권옥빈 지분만 매각된다는 점입니다. 김종필의 5분의 2 지분과 공유관계가 남고, 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한이라는 특별매각조건, 제시외 건물, 감정요항표상 임대관계 미상도 함께 확인해야 합니다.
최저가 8,142,000원은 감정가 48,448,280원의 16.81%이고 이미 5회 유찰됐지만, 최근 실거래 시세가 없어 이 수치만으로 시세보다 싸다고 말할 근거는 없습니다. 결론은 권리인수는 단순하지만, 지분·환금성은 까다롭다. 이번 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 그 지분을 낙찰받은 뒤의 공유관계와 실제 처분 가능성을 감당할 수 있느냐입니다.
