광주지방법원 2025타경80. 장흥군 대덕읍 연정리 121-4의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 근린상가 + 토지이나 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 제시 외 건물은 가추로 이용 중입니다. 등기상 현 소유자는 상속으로 지분을 취득한 김가빈·김정열이고 각 지분은 2분의 1입니다.
말소기준권리는 2014년 10월 24일 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 30,800,000원입니다. 이후 현 소유자들의 상속등기와 우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경80 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 121-4 · 전라남도 장흥군 대덕읍 연평길 35-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 제시 외 건물 가추 |
| 토지 | 336.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김가빈 지분 2분의 1 · 김정열 지분 2분의 1 (2024.02.14 상속, 2025.03.06 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 40,788,120원 / 16,706,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 2,237,138원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.24 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 30,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기에서 핵심이 되는 제한물권은 우리은행 근저당권 1건입니다. 이 근저당권이 말소기준이자 경매신청의 기초가 되며, 매각으로 소멸합니다. 2025년 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 소멸합니다. 과거 등기된 가압류·압류·종전 근저당권·종전 경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임차인 — 임차인 없음, 현황은 공가
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 비고상 건물은 공가 상태로 방치되어 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없지만, 실제 내부 상태와 잔존 동산, 출입 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 40.96%라도 ‘저렴’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 16,706,000원으로 감정가 40,788,120원의 40.96%입니다. 다만 이미 4회 유찰된 물건이고, 감정평가상 이용상태가 단독주택인 농촌지역 부동산이며, 공가·진입 동선·경계 관련 확인사항이 함께 존재합니다. 낮아진 최저가 자체만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 700,708원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,800,000원 | 16,005,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우리은행 근저당권은 채권최고액 기준 14,794,708원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 토지·건물 현황과 환금성 메모
- 이용상태. 사건상 용도는 근린상가 + 토지이나 감정평가상 주된 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 제시 외 건물은 가추로 이용 중입니다. 일괄매각이고 제시 외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 주위환경. 연평마을 내에 위치하며 단독주택·전·답 등이 소재하는 순수농촌지대입니다. 제반 입지조건과 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 시멘트벽돌조 단층 건물이고 외벽은 벽돌붙임, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 지붕 차이. 공부상 스라브지붕이나 현황은 강판지붕입니다. 매각물건명세서에도 이 차이가 별도로 기재되어 있어 건축물 현황과 수선 상태를 확인해야 합니다.
- 경계 문제. 본건 토지 지상에 인접필지인 대덕리 130-1의 건물 일부가 소재합니다. 정확한 위치와 면적, 사용관계는 경계 측량과 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 면적은 336.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 17,200원/㎡이고 제1종일반주거지역에 속합니다.
- 규제. 도시지역·도시계획구역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역 300m 제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 확인. 차량 접근 가능이라는 감정평가 내용과 건물 진입로 없음이라는 매각물건명세서 비고가 함께 존재합니다. 토지에서 건물까지 실제 출입 가능한 경로를 확인하세요.
- 경계 측량. 인접필지 건물 일부가 본건 토지에 소재하므로 지적도·현황측량을 통해 정확한 위치와 점유범위를 확인하세요.
- 건물 내부 확인. 공가로 방치된 상태이므로 누수·균열·설비 작동 여부와 강판지붕 상태를 직접 점검하세요.
- 용도 대조. 사건상 용도와 감정 이용상태가 다르므로 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 범위를 대조하세요.
- 제시 외 건물. 가추로 이용 중인 제시 외 건물이 일괄매각에 포함되는 범위와 구조를 확인하세요.
- 환금성 검토. 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 연평마을 내 유사 토지·주택의 최근 거래와 매수 수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 우리은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 16,706,000원으로 계산됩니다.
하지만 4회 유찰과 감정가의 40.96%라는 숫자가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 공가 상태, 건물 진입로에 관한 상반된 서류 기재, 인접필지 건물 일부의 본건 토지 소재, 공부와 다른 지붕 현황이 동시에 확인됩니다. 권리는 통과하되, 통행과 경계가 확인되기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
