대구지방법원 2025타경3868. 포항시 북구 득량동 경성홈타운 102동 1층 104호 아파트입니다. 현재 소유자는 여상훈이며 2023년 4월 26일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 163,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 55,909,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일면적 최근 12개월 평균 거래가가 129,583,333원이고, 2026년 5월 최신 거래도 123,000,000원입니다. 권리 처리만 예정대로 확정된다면 가격은 최근 실거래 구간보다 크게 낮습니다.

다만 이 사건은 최저가만 보고 단순하게 접근할 물건은 아닙니다. 등기부에는 2022년 6월 3일 김승균 명의의 전세금 185,000,000원 전세권이 존재하고, 분석상 말소기준인 2023년 10월 11일 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 형식적인 순위만 보면 선순위 권리이지만, 이번 경매개시 채권자 역시 김승균이고 배당 시뮬레이션에서도 전세권자 김승균에게 매각대금이 배당되며, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다. 따라서 본 건의 실질취득은 현재 최저가와 동일한 55,909,000원으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 핵심이지만 인수는 0원

2023년 10월 11일 국민건강보험공단 압류 이후에는 2024년 12월 20일 강북구 압류와 2025년 6월 20일 김승균의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 확인되지 않았지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 43.1%

경성홈타운1차 동일면적 59.53㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 129,583,333원, 최저 110,000,000원, 최고 145,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 123,000,000원이고, 본건과 같은 1층 거래도 2026년 1월 124,000,000원에 확인됩니다.

현재 최저매각가 55,909,000원은 최근 12개월 평균 129,583,333원의 43.1%입니다. 실질취득 역시 매수인 인수 0원으로 현재 최저가와 같아, 가격 비교 기준을 실질취득으로 잡아도 동일하게 43.1%입니다. 최근 실거래 최저 110,000,000원보다도 낮고, 같은 1층의 2026년 1월 거래가 124,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)

현재 회차에서는 전세권 채권 185,000,000원 중 54,502,638원이 배당되고 130,497,362원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 반영되어 있어 이 미배당액을 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항이동중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 슬라브지붕 15층 건물 중 1층 104호이며, 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 남측과 동측으로 각각 2차선 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 747,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 준주거지역과 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 370세대 단지이며 동일면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 다만 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 처리 원본 확인. 김승균 전세권 185,000,000원의 경매 신청·배당 처리와 매각물건명세서의 인수권리 “해당사항없음” 기재를 최신 원본에서 다시 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 본건은 1층입니다. 같은 면적 1층의 2026년 1월 실거래 124,000,000원을 포함해 층별 가격 차이를 함께 보세요.
• 반복 유찰 원인. 본건 3회 유찰, 단지 경매 평균 3.8회 유찰입니다. 내부 상태·점유·시장 선호 등 가격 외 원인을 확인하세요.
• 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격은 강하지만, 전세권 구조 확인이 승부처

이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 163,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 55,909,000원, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 129,583,333원의 43.1%입니다. 같은 1층 거래도 124,000,000원이 확인됩니다.

하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 김승균 전세권의 처리 구조를 정확히 읽는 것입니다. 전세권 185,000,000원은 말소기준보다 앞서지만, 김승균이 직접 임의경매를 신청했고 배당 시뮬레이션에서도 전세권자로 배당받으며, 매각물건명세서는 인수권리를 “해당사항없음”으로 기재합니다. 이에 따라 본 분석의 매수인 인수는 0원, 실질취득은 55,909,000원입니다.

가격은 합격권, 권리구조는 원본 재확인 필수. 전세권 처리와 실제 점유만 최종 확인된다면, 최근 실거래 대비 현재 최저가의 차이가 이 물건의 가장 큰 경쟁력입니다.