49,948,000원
대구지방법원 2025타경3933. 포항시 남구 해도동 91-18 토지와 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조입니다. 토지는 165.3㎡이며 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 감정가 208,031,660원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 49,948,000원까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 2015.05.15. 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 등기 원문상 채권최고액은 462,000,000원이고 공동담보로 토지 해도동 91-18이 기재돼 있습니다. 신청채권자 역시 한국주택금융공사이며 청구액은 88,049,773원입니다. 제공된 배당 계산에서는 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 해당 배당액이 0원으로 계산 제외돼 있으므로, 이 수치를 실제 채권이 없다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3933 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 91-18 · 중앙로42번길 20-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 토지 | 165.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 현재 소유자 | 신동분·신동순·신동식·신동우 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 208,031,660원 / 49,948,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 88,049,773원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2015.05.15. 한국주택금융공사 근저당입니다. 같은 날 한국주택금융공사 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 있습니다. 이후 2022년 김흥순에게 상속됐고, 2025년에는 신동식·신동순·신동분·신동우가 각 4분의 1 지분을 상속했습니다. 2025.07.21. 한국주택금융공사 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태영 | 중앙로42번길 20-1 | 2015.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 이태영 1명입니다. 전입일 2015.06.01.은 말소기준권리 2015.05.15.보다 뒤이므로 제공 자료의 판정대로 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 유보
감정가 208,031,660원에서 현재 최저매각가는 49,948,000원으로, 감정가 대비 24.01%입니다. 현재 회차 이후 유찰 시 제공된 시나리오는 5회 유찰 34,963,600원, 6회 유찰 24,474,520원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 49,948,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 34,963,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 24,474,520원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,948,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,064원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 미상 | 0원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,648,936원 |
한국주택금융공사 근저당의 실제 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외된 결과입니다. 따라서 근저당 배당 0원과 소유자 잔여 48,648,936원은 실제 배당 확정액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 확인 포인트
- 토지면적 차이. 토지대장상 토지면적은 165.3㎡, 건축물대장상 대지면적은 165㎡로 서로 다릅니다. 감정평가 과정에서도 원인이 확인되지 않아 관련 기관 재확인이 요구된 사항입니다.
- 제시외 건물. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 경계, 사용상태를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 481,500원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 해도어르신행복센터 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·중소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지형상. 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 현황조사·매각물건명세서에는 이태영의 점유·전입이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 실제 채권액. 등기상 채권최고액은 462,000,000원이지만 실제 채권액은 배당 계산에서 미상입니다. 신청채권자 청구액 88,049,773원과 함께 원본 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금. 이태영은 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다.
- 금지사항등기. 2015.05.15. 한국주택금융공사의 동의 없이 소유권 제한행위를 할 수 없다는 등기가 있으므로 현재 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재와 함께 원본을 대조하세요.
- 토지면적 불일치. 165.3㎡와 165㎡의 차이는 감정평가에서도 원인 미상으로 조사됐습니다.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각 범위와 현황을 현장·도면·감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만 시세 비교 근거 없이 저가라고 단정하지 말고 건물 상태와 지역 수요까지 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.15. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 이태영의 전입은 2015.06.01.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다. 감정가 208,031,660원이 4회 유찰돼 49,948,000원까지 내려왔지만, 시장 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다. 여기에 토지대장 165.3㎡와 건축물대장 대지면적 165㎡의 차이, 제시외 건물 포함, 근저당 실제 채권액 미상까지 남아 있습니다. 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 현장·원본 확인 후가 핵심입니다.
