대구지방법원 2025타경3974. 포항시 북구 양덕동 한양 수자인 203동 8층 802호, 전유면적 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 핵심은 2024.10.10. 설정된 마상훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.11.30., 확정일자는 2022.12.06., 주민등록과 점유개시는 2023.01.25.이고, 보증금은 210,000,000원입니다. 이 임차권보다 뒤인 2025.07.31. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 기준 권리로 잡혀 있어, 임차권은 원칙적으로 매수인에게 남을 수 있는 선순위 권리입니다.

하지만 이 사건은 여기서 결론이 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 마상훈 임차권에 대해서는 일반적인 인수 계산과 실제 낙찰자 부담을 분리해서 봐야 합니다. 배당표상 룰대로라면 현재 최저가에서 69,309,000원이 미배당되지만, 이 조건이 이행되면 해당 금액은 실질 인수 0원으로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 조건부로 실질 인수 0

과거 우리은행 근저당 88,000,000원, 박현석 전세권 150,000,000원, 신은주 전세권 190,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 2024.10.10. 주택임차권등기와 2025.07.31. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 마상훈은 확정일자와 배당요구가 있고 대항력도 있는 것으로 확인돼 일반적인 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 시세 비교 — 조건 이행 시 현재 최저가는 최근 시세의 80.8%

한양수자인 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 177,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 175,000,000원, 최근 12건 범위는 166,000,000원~186,000,000원입니다. 조건 이행 시 실질취득 143,500,000원은 최근 12개월 평균의 80.8% 수준이므로, 현 회차는 감정가가 아니라 실제 최근 시세를 기준으로도 가격 차이가 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)

배당표 계산상 마상훈 보증금의 부족분은 69,309,000원입니다. 다만 본건은 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 해당 조건 이행 시 매수인이 실질적으로 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항송곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·관공소 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 남측으로 폭 약 25미터 내외 포장도로, 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며, 공시지가는 927,400원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물 중 8층 802호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·소화전설비가 설치돼 있습니다.
• 단지. 한양수자인 496세대, 2013.10.25. 준공이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건대로 처리되는지 원문을 확인하세요.
• 임차권 상태 확인. 마상훈 임차권은 대항력과 우선변제권이 있는 권리이므로, 조건 이행 전후의 법적 상태를 구분해서 확인해야 합니다.
• 현재 가격 기준. 조건 이행 시 실질취득 143,500,000원은 최근 12개월 평균의 80.8%입니다. 감정가 205,000,000원이 아니라 최근 실거래를 기준으로 상한을 판단하세요.
• 4회 유찰 사유 확인. 동일 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 반복 유찰의 원인이 가격 외에 있는지 현장과 서류를 함께 확인하세요.
• 내부 상태 재확인. 현장 방문 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조·내부현황·구조변경 여부 확인이 불가능했습니다. 내부 수리·보수 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차권 말소 조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 조건부로 계산이 달라진다”

표면만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 143,500,000원보다 커서 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 미배당 69,309,000원이 발생합니다. 그러나 본건에는 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 143,500,000원입니다.

그 금액은 최근 12개월 동일 면적대 평균 177,666,666원의 80.8%입니다. 즉 이 사건의 판단 포인트는 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”도, “4회 유찰돼 싸다”도 아닙니다. 포기·말소 조건이 실제로 완결되는지를 확인한 뒤, 그 전제 아래 최근 실거래와 현재 최저가를 비교하는 것이 핵심입니다.