대구지방법원 2025타경3979. 포항시 남구 청림동 1-267의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트조·경량철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다. 소유자는 신성화, 말소기준권리는 2014.03.12. 설정된 경북대구낙농협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 2016년 같은 조합의 채권최고액 21,600,000원 근저당, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3979 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 청림동 1-267 · 경상북도 포항시 남구 동해안로5932번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 148.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조, 경량철골구조 판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 신성화 |
| 감정가 / 최저가 | 134,561,360원 / 46,153,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 47,718,116원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 일반건축물대장상 2층 ‘창고’이나 현황상 ‘주택’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2014.03.12. 경북대구낙농협동조합 근저당입니다. 2016.02.03. 같은 조합이 추가로 설정한 채권최고액 21,600,000원 근저당과 2022.07.15. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.01. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
2018년 삼성카드 가압류 7,037,118원은 2018.08.27. 해제되어 말소됐고, 2020년 정동율 가압류 3,800,000원도 2020.10.29. 해제되어 말소됐습니다. 2022년 김득호가 신청한 강제경매도 2024.01.15. 취하됐습니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 46,153,000원으로 감정가 134,561,360원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 46,153,000원 | 44,922,246원 | 6,677,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,307,099원 | 31,325,571원 | 20,274,429원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,614,969원 | 21,807,900원 | 29,792,100원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 근저당 채권최고액 기준 미배당은 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,230,754원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 21,600,000원 | 14,922,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정입니다. 현재 회차에서는 두 번째 근저당에서 6,677,754원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 청림동 소재 청포도문학공원 북서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 목록3 일반건축물대장상 2층은 ‘창고’이나 현황은 ‘주택’입니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 148.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 감정평가 기호(2)는 지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. 237,500원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시 사항은 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없지만 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현황과 대장 차이. 목록3 2층은 일반건축물대장상 ‘창고’, 현황상 ‘주택’이므로 이용상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물이 일괄매각되는 조건이므로 실제 포함 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 비교 시세가 없어 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 6,677,754원은 예상되지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 경북대구낙농협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 134,561,360원에서 3회 유찰되어 46,153,000원까지 내려왔지만, 최근 거래나 시세 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 임대관계가 미상이고 2층의 대장상 용도와 현황 이용이 다른 점도 현장 확인 대상입니다. 결론은 권리 승계 부담은 낮지만, 가격·점유·현황 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
