광주지방법원 2025타경86. 장흥읍 건산리 동산연립 108동 403호, 전용 78.47㎡의 다세대·연립주택입니다. 감정가 98,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,176,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 전세권과 대항력 임차인의 미회수 보증금입니다.
김혜연은 2021.04.28. 전입했고, 2021.05.04. 건물 전부에 전세금 80,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 말소기준인 2025.05.16. 임의경매개시결정보다 모두 앞섭니다. 따라서 현재 회차 매각대금에서 집행비용 1,303,168원을 제외한 48,872,832원이 배당되더라도, 남는 31,127,168원은 매수인이 인수할 가능성이 있는 미배당액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경86 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 57-1 동산연립 제108동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 전라남도 장흥군 장흥읍 흥성로 141-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 78.47㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 규모 / 준공 | 동산108동 · 19세대 · 2014.04.07. |
| 현재 소유자 | 주식회사동산건업 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜연 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력이 남는다
이 사건의 말소기준은 등기부 갑구 6번, 2025.05.16. 임의경매개시결정입니다. 김혜연의 전입일 2021.04.28.과 을구 9번 전세권 설정일 2021.05.04.가 말소기준보다 앞서므로, 후순위 권리가 매각으로 정리되는 일반적인 사건과 다릅니다. 김혜연은 2025.06.12. 배당요구도 했지만, 매각대금이 보증금에 미치지 못해 미회수액이 남습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜연 | 건물 전부 | 2021.04.28. | 80,000,000원 | 2025.06.12. | 대항력 있음 | 확정일자 미확인 | 미배당액 승계 31,127,168원 예상 |
② 시세 비교 — 최저가 77.2%, 실질취득 125.1%
동산108동 전용 78.47㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.03. 3층이 85,000,000원, 2024.04. 1층이 65,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 75,000,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 65,000,000원이며 최근 가격은 이전 거래보다 23.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04. | 78.47㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 2022.03. | 78.47㎡ | 3층 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.47㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | 78.47㎡ | 2건 | 75,000,000원 |
최저가 50,176,000원만 놓고 보면 최근 시세의 77.2%라 저렴해 보입니다. 하지만 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질취득 81,303,168원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 65,000,000원보다 16,303,168원 높고, 최근 시세의 125.1%입니다. 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 75,000,000원과 비교해도 실질취득이 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 | - |
| 1. 을구 9번 전세권 · 김혜연 | 80,000,000원 | 48,872,832원 | 31,127,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
김혜연의 임차보증금과 등기된 전세금은 동일인·동일 금액으로 중복 합산하지 않았습니다. 현재 회차 예상배당 48,872,832원을 제외한 31,127,168원을 매수인의 미배당 인수액으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 추정치이며 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액 등에 따라 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 김혜연 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 31,127,168원 | 81,303,168원 |
| 4회 유찰 시 | 40,140,800원 | 39,018,266원 | 40,981,734원 | 81,122,534원 |
| 5회 유찰 시 | 32,112,640원 | 31,134,612원 | 48,865,388원 | 80,978,028원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 78.47㎡의 다세대 물건이며 감정 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지상 4층 건물 중 4층 403호입니다.
- 입지. 장흥향원중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·연립주택·단독주택·전 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·도시계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역· 공장설립승인지역에 포함됩니다. 공시지가는 123,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 거래 표본과 경매 환금성이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 낙찰가 50,176,000원에 예상 인수 31,127,168원을 더한 81,303,168원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 9번 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 인수되는 조건인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 김혜연의 권리관계 확인. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 동일하므로 전세계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유와 경매신청 원인을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당 범위 확인. 확정일자는 확인되지 않으며, 전세권 배당 후 남는 금액의 정확한 인수 범위를 배당표와 명세서로 확정해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력 있는 임차인이 건물 전부를 점유하므로 보증금 반환과 인도를 연계한 명도 협상이 필요할 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 2022년 85,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 2024.04. 최신 거래 65,000,000원과 -23.5%의 하락 추세를 우선해야 합니다.
- 소규모 연립 환금성. 19세대·거래 2건·평균 3회 유찰이라는 특성을 감안해 재매각 기간과 매수자층을 보수적으로 평가해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가”가 아니라 “8,000만원대 실질취득”
이 물건은 감정가 98,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,176,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 51.2%, 최근 시세의 77.2%로 보이지만, 대항력 있는 김혜연의 보증금 80,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 현재 회차의 배당 후 미회수액 31,127,168원을 더하면 실질취득은 81,303,168원으로 올라갑니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 65,000,000원이고 가격 추세도 -23.5%입니다. 실질취득이 최근 시세의 125.1%인 데다 3회 유찰, 19세대 규모, 제한된 거래 표본, 동일인이 임차인·전세권자·경매신청채권자인 권리관계까지 겹칩니다. 추가 유찰돼도 인수액이 증가해 총취득액이 약 80,000,000원 수준으로 유지되므로, 최저가는 낮지만 실질취득은 높고 권리확인 난도도 큰 사건입니다.
