대구지방법원 2025타경3990. 포항시 남구 구룡포읍 구룡포여의주타워 가동 4층 401호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되지만, 감정평가 이용상태는 일반숙박시설(펜션추정)으로 등재되어 있고 현재 영업은 중단된 상태로 보입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 2층·지상 9층 중 제4층 제401호이며 사용승인일은 2006.12.06입니다.
권리구조의 핵심은 2022.09.29 설정된 이곡새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 대구신용보증재단 가압류 17,630,000원, 국 가압류 389,500,000원, 포항시 압류, 새마을금고중앙회의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3990 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층401호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 일반숙박시설(펜션추정) · 영업 중단 상태로 보임 |
| 소유자 | 김주미 · 2022.09.29 소유권이전 · 거래가액 820,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 144,060,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 김주미이며 2022.09.29 거래가액 820,000,000원으로 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 같은 날 이곡새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 대구신용보증재단 가압류, 국 가압류, 포항시 압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
감정가 600,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 144,060,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 100,842,000원, 그 다음은 70,589,400원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 865,886,840원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 908,499,788원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 70,589,400원 | 68,918,791원 | 938,211,209원 | 0원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교해 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 감정평가상 실제 이용이 일반숙박시설로 확인되고 영업이 중단된 상태이므로, 단순한 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,840원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 141,243,160원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 대구신용보증재단 | 17,630,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 국 | 389,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 1,007,130,000원 중 141,243,160원이 배당되고, 865,886,840원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 오래된 권리·공매 흔적
이 부동산에는 과거 권리관계가 여러 차례 정리된 이력이 있습니다. 2008년과 2011년 포항시 압류, 2013년 공매공고, 2014년 임의경매개시결정이 있었고, 2015.07.09 임의경매 매각을 거치며 당시 압류·경매와 토마토상호저축은행의 근저당권이 말소됐습니다. 이후 수산업협동조합중앙회 및 이정식 근저당도 2020년에 말소됐고, 수협은행 신탁도 2022.09.29 신탁재산 귀속으로 종료됐습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구룡포초등학교 동측 인근이며, 주변은 상업용 부동산·주상용부동산·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 실제 이용. 일반숙박시설(펜션추정)로 등재되어 있고 현재 영업은 중단된 상태로 보입니다. 이해관계인 부재로 내부 출입은 불가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 2층·지상 9층 중 4층 401호, 사용승인일 2006.12.06입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 1,520.0㎡, 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류와 접하고, 규제자유특구·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건 용도는 아파트로 표시되지만 감정 이용상태는 일반숙박시설(펜션추정)입니다. 현황과 법적 이용 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 출입이 불가했습니다. 영업 중단 상태와 내부 관리상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임대관계는 미상입니다. 명시 인수권리 없음과 실제 점유자의 명도 문제는 별개이므로 현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 과거 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.09.29 이곡새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “낮은 가격”은 별개다
등기상 권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 이곡새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심 리스크는 권리보다 현황과 환금성입니다. 이미 4회 유찰되어 144,060,000원까지 내려왔고, 감정평가에서는 일반숙박시설(펜션추정)로 이용되며 영업이 중단된 상태로 보입니다. 내부 확인도 되지 않았고 임대관계 역시 미상입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 실제 이용·점유·공매 진행·현장 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
